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34 000 ménages se retrouvent chaque année bloqués dans leur projet immobilier à cause d’un filtre jugé trop mécanique, la règle des 35 % d’endettement. Le problème, c’est que ce plafond regarde surtout un ratio, sans forcément mesurer ce qui compte dans la vraie vie, le budget disponible une fois les charges payées. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 vise à changer la logique, en mettant au centre le reste à vivre. L’idée, sur le papier, c’est de mieux coller aux situations concrètes, notamment quand des revenus confortables cohabitent avec des dépenses maîtrisées. Les promoteurs du texte estiment que 10 à 15 % des dossiers aujourd’hui refusés pourraient repasser dans le vert.
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Lionel Causse propose le reste à vivre au lieu des 35 %
Le député Renaissance Lionel Causse met sur la table un changement de boussole, remplacer le seuil des 35 % par une analyse du reste à vivre. En clair, au lieu de dire « au-delà de 35 %, c’est non », on regarderait ce qu’il reste chaque mois après les charges fixes, pour vérifier si le ménage peut absorber une mensualité sans se mettre en danger.
Dans la pratique, le ratio peut coincer des profils atypiques. Prenez un ménage à revenus élevés, mais avec un crédit auto ou une pension qui gonfle le taux d’effort, il dépasse 35 % et le dossier part souvent à la poubelle, même si le budget du quotidien reste large. À l’inverse, un ménage qui passe juste sous 35 % peut être fragile si ses dépenses courantes sont lourdes, énergie, transport, garde d’enfants.
Le texte avance aussi un point institutionnel, intégrer un député et un sénateur au sein du HCSF. Sur le principe, ça peut renforcer le contrôle démocratique. Mais ça pose une question : est-ce que la stabilité financière doit se décider davantage dans l’arène politique, ou rester un sujet surtout technique? Le débat est ouvert, et il risque de tendre les échanges entre banques et élus.
Le HCSF impose 35 % depuis 2021, avec 20 % de dérogations
Depuis janvier 2021, le HCSF encadre l’octroi des prêts immobiliers avec deux bornes, un taux d’effort plafonné à 35 % et une durée maximale de 25 ans dans le cadre des règles rappelées par les pouvoirs publics. C’est une recommandation devenue juridiquement contraignante, même si chaque banque reste libre de dire oui ou non à un dossier.
Il existe une soupape, les établissements peuvent déroger dans la limite de 20 % des offres émises par trimestre. Dans ces dérogations, une grande part est fléchée vers la résidence principale, et une part importante vers les primo-accédants. Sur le terrain, ça crée un tri implicite, certains profils passent parce qu’ils rentrent dans la « case » prioritaire, d’autres non, même quand le risque réel paraît faible.
Pourquoi ce plafond a été posé? L’objectif affiché, c’est de limiter le risque d’insolvabilité et de protéger les ménages en s’assurant qu’ils gardent un budget pour vivre et faire face aux imprévus. Sur le papier, c’est cohérent. Mais dans la vraie vie, un ratio unique ignore les écarts de coût de la vie, de charges familiales ou de mode de consommation, et c’est là que naissent les refus jugés injustes.
34 000 refus « à tort » et 10 à 15 % de dossiers potentiellement débloqués
Le chiffre qui pèse dans le débat, c’est 34 000 ménages recalés « à tort » chaque année, parce que la règle des 35 % ne reflète pas leur capacité réelle à rembourser. La proposition de basculer vers le reste à vivre promet une approche plus fine, en tenant compte des charges et du budget disponible, plutôt que d’un ratio uniforme.
Les promoteurs de la réforme avancent un effet potentiel, 10 à 15 % des dossiers aujourd’hui refusés pourraient être débloqués. Ce n’est pas un détail, à l’échelle d’un marché où l’accès au crédit conditionne l’achat, la mobilité résidentielle, et parfois la possibilité de se rapprocher d’un emploi. Certains dossiers de location seraient aussi concernés, signe que la règle actuelle ne touche pas seulement l’accession.
Le contexte montre un frémissement: la production de crédits logement, hors renégociations, est montée à 11,6 milliards en février 2026, après 10,9 milliards en janvier, selon la Banque de France. Mais ce rebond ne règle pas le coeur du sujet: la sélection des dossiers. Si le « reste à vivre » devient central, les banques devront standardiser une analyse plus qualitative, ce qui peut améliorer l’équité, mais aussi rallonger les délais et durcir les demandes de justificatifs.
Jessica, maman passionnée de jardinage depuis son plus jeune âge, à l’âme de jardinière et de bricoleuse. Son jardin, véritable terrain de jeu et d’expérimentation pour ses talents multiples.