Face à un marché locatif à sec, Foncia dresse le bilan à 54 ans : -7% de ventes et +11% d’annulations de compromis

Le marché immobilier français traverse, selon Foncia, une séquence jamais observée depuis la création du groupe il y a 54 ans. Le constat mêle un recul des ventes dans l’ancien et une tension locative devenue extrême, avec des projets qui se bloquent à différentes étapes, de la recherche de location à l’obtention d’un crédit. Au premier semestre 2026, les transactions dans l’ancien reculent de 7% et les annulations de compromis progressent de 11%. En parallèle, l’offre locative s’assèche fortement, au point de transformer le logement en facteur de blocage social et de fragilisation du pouvoir d’achat, selon le président de Foncia, Zahir Keenoo.

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Zahir Keenoo chiffre le gel des ventes au premier semestre 2026

Pour Foncia, le repli du marché transactionnel ne se limite pas à une baisse d’activité. Zahir Keenoo décrit un climat d’inquiétude et de défiance qui fait dérailler des dossiers déjà avancés. Le premier semestre 2026 se traduit par -7% de transactions dans l’ancien, tandis que les annulations de compromis bondissent de 11%. L’entreprise résume l’ampleur du phénomène par une formule simple : un dossier sur dix part au tapis.

Les causes mentionnées convergent vers le crédit. Foncia pointe des conditions d’emprunt qui se durcissent et une hausse des refus de prêt, ce qui fragilise la chaîne de vente, même quand l’accord semble proche. Un indicateur illustre cette contrainte financière : pour une mensualité de 1 000 euros, la capacité d’emprunt passe de 216 400 € en 2021 à 176 300 € en 2026. Le choc n’entraîne pas forcément une baisse des prix suffisante, il fige des décisions et multiplie les renoncements.

Malgré un rebond des ventes, la Fnaim craint un nouveau coup d’arrêt de l’immobilier en 2026

La nuance tient au fait que Foncia insiste aussi sur la psychologie des ménages. Le frein principal n’est pas seulement l’absence de projets, mais un déficit de confiance dans le contexte économique et politique. Cette dimension complique la lecture du marché : une amélioration des conditions de crédit ne garantit pas un redémarrage immédiat si l’incertitude domine. Pour les vendeurs, cela se traduit par des délais plus longs et des acheteurs plus prudents, y compris sur des biens déjà négociés.

Foncia recense 8 400 locations disponibles, dont 70 à Paris

Le signal le plus spectaculaire concerne le locatif. Foncia affirme que l’offre atteint son niveau le plus bas depuis 54 ans, avec seulement 8 400 logements disponibles à la location au niveau national, dont 70 à Paris. Dans le même temps, le groupe indique avoir enregistré 225 000 dossiers de candidats locataires jugés qualifiés depuis janvier, soit +30% sur un an. Le déséquilibre nourrit une compétition intense, même pour des ménages présentant des garanties solides.

La tension se mesure aussi à la mobilité qui s’enraye. Foncia observe une baisse des congés donnés par les locataires, -8% en 2025 puis -7% sur le premier semestre 2026. L’apparente stabilité cache une réalité moins favorable : les locataires bougent moins, l’offre se renouvelle plus lentement, et la pression grimpe, surtout dans les grandes métropoles. Le taux de rotation locative est évoqué sous les 20%, avec un niveau cité à 19,7%.

Sur le terrain, l’impact se concentre sur des profils censés accéder facilement à un logement. Foncia cite des centaines de milliers d’étudiants qui cherchent un premier appartement et finissent par s’éloigner des grandes villes ou se tourner vers la colocation. La mécanique s’étend aux actifs, avec une mobilité professionnelle réduite, puis aux ménages qui reportent des projets familiaux de plusieurs années, voire y renoncent. La crise ne se limite donc pas à l’immobilier, elle touche l’organisation de la vie quotidienne.

Fiscalité, DPE et rentabilité poussent des bailleurs privés à se retirer

Foncia met en avant le désengagement des bailleurs privés pour expliquer la pénurie. Le groupe cite des changements de fiscalité et l’évolution des règles liées au DPE parmi les facteurs qui incitent certains propriétaires à se retirer du marché locatif. L’entreprise souligne aussi un point souvent mal compris : une partie importante des bailleurs sont des retraités, sans marge financière pour absorber des travaux, une vacance prolongée ou une rentabilité qui se dégrade.

Dans les métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, Foncia indique que le stock de biens à louer reste sous 1,5% du parc géré, et qu’il continue de diminuer. Le groupe met aussi en avant une difficulté pratique pour les bailleurs : le délai de relocation peut dépasser un mois, malgré des préavis légaux courts en zone tendue. Ce décalage pèse sur un propriétaire qui rembourse un crédit sans loyer pendant la transition, et il renforce l’idée que l’investissement locatif ne fait plus recette.

Un autre indicateur cité par Foncia illustre ce retrait : à Paris, l’investissement locatif ne représente plus que 20,9% des acquisitions. La critique à apporter tient au fait que ces tendances agrègent des situations différentes selon les villes. Foncia évoque une tension qui monte dans les grandes métropoles, tout en signalant l’existence de dynamiques moins homogènes ailleurs. Pour les pouvoirs publics comme pour les acteurs privés, l’enjeu devient de rétablir une trajectoire lisible, car l’instabilité réglementaire et la baisse de rentabilité alimentent la sortie de biens du marché.