Fausses résidences principales : la nouvelle liste annuelle du fisc traque les fraudeurs depuis le 25 juin

La lutte contre les fausses résidences principales change d’échelle avec la loi promulguée le 25 juin 2026, relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Le texte prévoit qu’à partir du 1er janvier 2027, l’administration fiscale transmettra chaque année aux communes et intercommunalités une liste détaillée de locaux, notamment ceux soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et à la taxe sur les logements vacants. L’objectif est de fiabiliser les bases d’imposition et de limiter les déclarations opportunistes. La mesure répond aussi à une contrainte budgétaire locale. Depuis la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales, de nombreuses collectivités cherchent à sécuriser les recettes issues des résidences secondaires et des logements vacants. Pour les propriétaires, bailleurs et occupants ayant plusieurs adresses, le risque de contrôle, souvent jugé théorique, devient plus opérationnel, avec des conséquences possibles en cas de requalification et d’impositions supplémentaires.

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La loi du 25 juin 2026 élargit l’accès des maires aux données

Le nouveau dispositif donne aux collectivités un accès plus direct à des informations fiscales sur les logements. Dès le 1er janvier 2027, l’administration devra adresser chaque année une liste détaillée des biens concernés, ce qui transforme la capacité de repérage local. Dans les faits, une commune pourra comparer des situations déclarées, par exemple un logement indiqué comme occupé à titre principal, avec une réalité perçue sur le terrain, comme des périodes d’inoccupation ou une utilisation saisonnière.

Cette liste doit mentionner plusieurs éléments structurants, l’adresse, la nature d’occupation déclarée, la valeur locative et l’identifiant fiscal de chaque local. Le niveau de détail compte, car il facilite les croisements, entre ce qui est déclaré et ce qui apparaît dans d’autres démarches locales, comme certaines demandes d’aides, des mouvements de population, ou la connaissance fine qu’ont les services municipaux d’immeubles où la rotation des occupants est visible.

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La philosophie du texte consiste à mettre les communes en capacité de signaler des incohérences, sans se substituer à l’administration fiscale. Côté contribuables, l’enjeu tient à la définition stricte de l’habitation principale ; il s’agit du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer et où se situe le centre des intérêts professionnels et matériels. Cette définition exclut toute pluralité, ce qui vise directement les pratiques consistant à choisir l’adresse la plus avantageuse fiscalement.

Dès 2027, la liste annuelle inclura THRS et logements vacants

La transmission annuelle annoncée vise d’abord les locaux soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la THRS, et ceux relevant de la fiscalité sur la vacance. Pour une commune, disposer d’une photographie annuelle des résidences secondaires et des logements vacants permet de repérer des cas typiques : un appartement déclaré vacant qui semble occupé, ou un logement affiché en résidence principale alors que la présence est essentiellement liée aux vacances ou à des séjours courts.

Le contexte déclaratif existe déjà. Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires doivent indiquer pour chacun de leurs locaux à quel titre ils l’occupent, habitation principale ou secondaire, et, quand ils ne l’occupent pas, l’identité des tiers-occupants. Depuis le 1er janvier 2025, certaines personnes occupant des logements meublés autre qu’à titre principal doivent aussi renseigner dans la déclaration de revenus l’adresse et l’identification de ces locaux et leur propriétaire. L’outil de 2027 s’appuie sur cet écosystème, en le rendant plus exploitable localement.

Une nuance s’impose : la déclaration bénéficie d’une présomption de sincérité, mais elle peut être vérifiée et corrigée. Dans la pratique, le risque grandit pour des profils exposés, multipropriétaires, bailleurs, contribuables disposant de plusieurs logements, ou ménages ayant un pied-à-terre. Les communes ont tout intérêt à fiabiliser ces bases, car la qualification d’un bien conditionne l’assujettissement à la THRS ou aux taxes liées à la vacance, qui constituent des recettes sensibles pour les budgets locaux.

Le délai de reprise passe à 3 ans avec amende de 150 €

Le texte modifie aussi le calendrier du contrôle. Le délai de reprise, c’est-à-dire la période pendant laquelle l’administration fiscale peut corriger une déclaration erronée, passe de 1 an à 3 ans. Concrètement, une erreur de qualification d’occupation peut être rectifiée jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due. Cette extension aligne le dispositif sur celui déjà en vigueur pour la taxe foncière, ce qui renforce l’arsenal de régularisation.

Pour les contribuables, l’enjeu ne se limite pas à un changement de case sur un formulaire. Une résidence principale ne se décrète pas, elle doit pouvoir se prouver ; et l’administration peut regarder des indices d’occupation, comme des factures d’énergie, des contrats d’assurance, des éléments liés à un déménagement ou des documents déclaratifs. Une adresse mentionnée à l’impôt sur le revenu ne suffit pas toujours, la jurisprudence rappelant qu’il faut apprécier la situation au vu des résultats de l’instruction.

Le volet déclaratif est assorti d’une sanction spécifique : une amende de 150 € par local non déclaré. D’autre part, la réforme prévoit en 2027 la création de la TVLH, par fusion de la TLV et de la THLV, ce qui s’inscrit dans une simplification des taxes liées aux logements vacants. La nuance tient au risque de complexité pour les ménages, entre obligations déclaratives, contrôle étendu et requalification possible, alors même que la compréhension des catégories d’occupation reste une source fréquente d’erreurs.