Malgré un rebond des ventes, la Fnaim craint un nouveau coup d’arrêt de l’immobilier en 2026

La Fnaim projette une reprise qui tient sur un fil, avec 960 000 à 980 000 ventes espérées en 2026 et des prix qui remonteraient modestement de +1% à +2%. Sur le papier, c’est une progression, sans emballement. Dans les faits, l’organisation professionnelle dit redouter une rechute si le climat économique et politique se dégrade, ou si les règles du jeu changent encore. Le marché sort à peine de trois ans de recul, et le début 2026 est décrit comme plus hésitant. Les taux de crédit se situent autour de 3,2%, ce qui freine l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier observée en 2024. Le message est simple : la reprise peut continuer, mais elle peut aussi se casser net, faute de visibilité, de confiance et d’offre suffisante.

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La Fnaim vise 960 000 ventes mais parle d’une reprise fragile

La trajectoire annoncée par la Fnaim pour 2026 reste modérée, avec un volume de 960 000 à 980 000 transactions et une hausse des prix limitée à +1% à +2%. L’organisation insiste sur un redémarrage réel, tout en le qualifiant de fragile, parce qu’il dépend d’arbitrages publics, de la fiscalité et d’une stratégie du logement qui, à ce stade, n’apparaît pas stabilisée.

Dans la rue, la fragilité se voit vite. Quand les acheteurs sentent que les règles peuvent bouger, ils temporisent, ils renégocient plus dur, ou ils reportent. Côté vendeurs, la tentation est inverse ; attendre un peu si l’on pense que les prix vont remonter. Ce jeu d’attente peut gripper la mécanique, surtout dans les zones où les délais de vente se rallongent dès que la demande ralentit.

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Le diagnostic est aussi nourri par l’évolution longue des prix. Sur dix ans, ils progressent sur la plupart du territoire, avec un contraste marquant : Paris recule de -10,4% et l’Île-de-France de -5%. Ces chiffres rappellent que la « moyenne nationale » masque des réalités locales. Une reprise nationale peut coexister avec des corrections durables dans certains marchés, et c’est là que le risque de rechute se concentre.

Des taux autour de 3,2% et des taux longs élevés maintiennent la pression

Le crédit reste le nerf de la guerre. Les taux de prêt immobilier remontent légèrement autour de 3,2%, ce qui stoppe une partie du regain de pouvoir d’achat immobilier observé en 2024. Même si l’inflation est décrite comme contenue, la capacité d’emprunt dépend surtout du coût de l’argent sur la durée, et les taux longs élevés entretiennent une prudence généralisée chez les banques comme chez les ménages.

Concrètement, un ménage qui passait en 2024 peut se retrouver, en 2026, à devoir revoir son projet, réduire la surface, s’éloigner, ou renoncer à des travaux. C’est un effet domino : moins de solvabilité, moins d’offres acceptées, davantage de négociations. Dans les grandes villes et leurs périphéries, la demande peut rester soutenue, mais elle devient plus sélective, et les hausses de prix se concentrent sur les biens les plus « liquides ».

Le marché se retrouve donc dans une zone grise. D’un côté, la demande semble mieux intégrer les nouvelles règles ; certains observateurs notent un retour vers des niveaux proches de 2021. De l’autre, la politique monétaire prudente et l’incertitude macroéconomique limitent les marges de manoeuvre. Le risque de rechute vient souvent de là ; une dégradation du financement suffit à faire basculer un marché « stabilisé » vers un marché « bloqué ».

Municipales 2026, présidentielle 2027 : l’offre de logements sous tension

La Fnaim met aussi en avant un facteur politique, le calendrier. À l’approche des municipales 2026 puis de la présidentielle 2027, les décisions structurantes sont souvent différées, et le logement se retrouve « pris en étau ». Dans ce contexte, la construction est décrite comme gelée, et l’organisation professionnelle craint que le redémarrage ne soit pas automatique après les élections, ce qui pèserait sur l’offre.

L’exemple de Paris est présenté comme révélateur : sur dix ans, la capitale a perdu plus de 127 000 habitants tandis que le nombre de logements inoccupés a fortement progressé. Une partie du parc échappe au marché résidentiel alors que la tension reste élevée. Pour les ménages, ça se traduit par moins de choix, des compromis plus difficiles, et un marché locatif qui reste tendu, ce qui influence aussi les décisions d’achat.

Sur la méthode, la Fnaim défend une ligne : relancer l’investissement par l’incitation plutôt que par la contrainte, et redonner un « choc de confiance ». Elle critique l’absence de stratégie globale, le projet de loi de finances pour 2026 étant perçu comme une suite d’ajustements fiscaux fragmentés. Dans ce cadre, la rechute redoutée ne viendrait pas d’un seul choc, mais d’une accumulation : offre insuffisante, règles instables, et ménages qui attendent.