Loi Pinel
Quels sont les plafonds Pinel à Rennes

 

La ville de Rennes est une des villes les plus actives de l’Hexagone, ce qui en fait une valeur sûre pour un investissement locatif. Elle a d’ailleurs été élue « ville la plus agréable à vivre de France » en 2012 par un magazine spécialisé. Parfaitement située en Ille-et-Vilaine, elle prend fièrement la deuxième place du classement des villes les plus peuplées dans la partie Grand-Ouest. Chaque année, elle accueille des milliers de nouveaux habitants, attirés par la richesse de son offre culturelle, son charme unique et son taux de chômage particulièrement faible. Les investisseurs dans le secteur immobilier sont de plus en plus nombreux, notamment grâce au dispositif Pinel à Rennes. Faisons le point sur les plafonds obligatoires pour louer un appartement neuf à Rennes en loi Pinel.

Les plafonds des loyers Pinel à Rennes

Rappelons que dans le département d’Ille-et-Vilaine, les plafonds de loyers Pinel sont fixés en fonction de la zone éligible où le bien immobilier est mis en location, mais aussi selon la surface utile du bien. Le loyer Pinel à Rennes est donc un critère essentiel à réviser pour les futurs acquéreurs qui souhaitent y investir.

Quelle zone Pinel pour Rennes ?

Rennes Métropole fait partie de ce que l’on appelle les « zones tendues » et appartient à la zone B1 Pinel. Ainsi, les loyers y sont plafonnés à 10,51 euros/m². Grâce au dispositif de défiscalisation, les propriétaires peuvent profiter d’un avantage fiscal notable, et participer activement au rééquilibrage du marché immobilier.

Les conditions du Pinel à Rennes

Plusieurs conditions sont nécessaires pour profiter de la loi Pinel à Rennes. De Prime abord, le propriétaire doit acquérir un logement neuf dans l’objectif de le mettre en location nue par la suite pour une durée de 6 ans minimum. Toutefois, il est important de souligner que seuls deux investissements par an sont autorisés par foyer fiscal. Un plafond a été placé pour le montant de l’acquisition, il est actuellement de 300 000 euros. Pour cette année, le montant des avantages fiscaux est de 10 000 euros, il s’agit du plafonnement des niches fiscales.

En ce qui concerne les locataires choisis par les propriétaires, il existe deux règles fondamentales à respecter. La première souligne le fait que les revenus des locataires ne doivent pas être au-dessus des plafonds fixés par la loi. La deuxième stipule que le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. Précisons toutefois que malgré cette règle, il est parfaitement possible que le propriétaire fasse louer son appartement à un membre de sa famille, tant que celui-ci dispose de son propre foyer fiscal.

Un bien immobilier neuf à Rennes doit remplir les critères suivants pour être éligible au dispositif Pinel : il doit être neuf, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou rénové de façon à correspondre aux dernières normes énergétiques ; celui doit en effet respecter les normes de réglementation thermique en vigueur (RT2012 et bientôt RE2020).

Les plafonds de ressources Pinel des locataires à Rennes

Les plafonds de ressources Pinel dépendent de la composition du foyer fiscal et de la zone concernée. Pour un investissement Pinel à Rennes, les plafonds de ressources sont les suivants :

Composition du foyer fiscal Plafonds de ressources Pinel 2022 en zone B1
Personne seule 38 280 €
Couple 41 772 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 50 233 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 60 643 €
Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 71 340 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 80 399 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8 969 €

Les plafonds de loyers en Pinel à Rennes

Le dispositif de défiscalisation a pour objectif d’aider les foyers modestes à profiter des logements neufs, qui étaient jusque-là réservés à une catégorie aisée. Un barème « raisonnable » a alors été mis en place pour s’accorder avec la réalité du marché de l’immobilier dans la Métropole.

Le plafonnement des loyers Pinel à Rennes est fixé à 10,51 euros/m². Il s’agit du montant maximum auquel le propriétaire d’un bien immobilier peut espérer, mais il est parfaitement possible que le loyer soit inférieur au plafond. Le calcul du plafond de loyer est basé sur trois paramètres : la zone d’éligibilité (ici, la zone B1), la surface pondérée et un coefficient multiplicateur variant selon la surface du bien.

En prenant pour exemple quelques quartiers résidentiels très prisés à Rennes, à l’instar du Centre, de Thabor ou encore de Sévigné, on peut avoir les estimations de loyers minimum et maximum suivantes :

  • Pour un appartement d’une pièce faisant 25 m² : 350 euros minimum et 630 euros maximum ;
  • Pour un appartement de deux pièces faisant 40 m² : 500 euros minimum et 860 euros maximum ;
  • Pour un appartement de trois pièces faisant 70 m² : 760 euros minimum et 1 300 euros maximum ;
  • Pour un appartement de quatre pièces faisant 90 m² : 910 euros minimum et 1 430 euros maximum.

Notons que dans certains quartiers, comme à Poterie ou à Cleunay, il est possible de trouver un appartement de 4 pièces proposant une surface de 90 m² à 1 150 euros maximum.

Comment calculer les plafonds des loyers Pinel ?

Le propriétaire doit prendre en compte différents paramètres lorsqu’il fixe son loyer. La formule qu’il doit appliquer est la suivante : surface pondérée x prix du mètre carré x coefficient multiplicateur.

Pour calculer la surface pondérée d’un bien immobilier, il faudra additionner la surface habitable à la moitié des surfaces annexes (cave, terrasse, balcon, etc.). La formule est donc la suivante : Surface habitable + (surfaces annexes/2).

Le coefficient multiplicateur a pour objectif de modérer le montant du loyer et de favoriser ainsi les biens qui ont une surface en dessous de 63 m². Pour les biens immobiliers qui ont une surface pondérée de moins de 38 m², le coefficient à utiliser est de 1,2. Pour les logements qui ont une surface de plus de 38 m², le calcul à réaliser est le suivant : 0,7 + (19/surface pondérée). Soulignons le fait que le coefficient multiplicateur est compris entre 0,70 et 1,20.

La formule définitive pour calculer le plafond de loyer d’un logement Pinel à Rennes est donc la suivante : (Surface pondérée) x (prix maximum du mètre carré en zone B1) x (coefficient multiplicateur).

Exemple : Une personne dispose d’un appartement faisant 45 m2. Avant de le louer sous Pinel, il devra déterminer le montant du loyer en effectuant le calcul suivant : 45 x 10,51 (loyer plafonné en B1) x [0,7 + (19/45)], ce qui donne un loyer Pinel de 529, 70 euros.

Le loyer Pinel à Rennes permet au grand nombre de profiter d’un logement neuf à prix raisonnable. Le marché locatif est très dynamique dans cette commune à l’ambiance festive. Comme le revenu net moyen des Rennais est de 24 115 euros, selon les chiffres publiés par l’Insee, on peut clairement affirmer que la majorité des ménages dans la ville sont éligibles à la location de leur bien.