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La règle des 35 % d’endettement n’a pas disparu, mais son application se déforme. Sur le papier, ton crédit immobilier doit rester sous ce plafond, assurance comprise. Dans la vraie vie, les banques disposent d’une marge de dérogation, et elles l’utilisent de façon très ciblée, en fonction des profils, du type de projet, et d’un critère qui revient de plus en plus dans les discussions: le reste à vivre. Le contexte n’aide pas. Les taux ont beaucoup monté, puis se sont stabilisés plus modestement. En mai 2026, on observe des fourchettes autour de 3,20 % à 3,30 % sur 15 ans, 3,35 % à 3,50 % sur 20 ans, et 3,50 % à 3,65 % sur 25 ans, hors assurance et garanties. Ajoutons l’assurance, et certains dossiers se retrouvent coincés entre la règle des 35 % et le taux d’usure.
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Le HCSF maintient 35 %, mais 20 % des prêts peuvent dépasser
La règle vient du HCSF, et elle reste la base: un taux d’endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur incluse. L’idée est simple, éviter que les ménages se mettent en difficulté, et limiter les emballements du marché du crédit. Sauf que tu n’es pas dans un système binaire « oui ou non ». Les banques ont le droit de dépasser ce seuil sur 20 % des crédits accordés chaque trimestre.
Cette marge n’est pas distribuée au hasard. Dans les règles de répartition, une grosse part doit aller à l’achat d’une résidence principale. Résultat, si tu es investisseur locatif et que tu arrives déjà à 36 % ou 37 %, tu entres dans une file d’attente minuscule. À l’inverse, un achat pour y vivre, surtout en primo-accession, a plus de chances de passer dans la fenêtre des dérogations.
Concrètement, imaginons un ménage à 3 500 euros de revenus nets mensuels. À 35 %, la mensualité maximale tourne autour de 1 225 euros assurance comprise. Si le projet exige 1 300 euros, le dossier est théoriquement hors cadre. Dans la pratique, la banque peut dire oui si elle « consomme » une dérogation, mais elle ne le fera pas pour n’importe quel dossier, ni n’importe quand dans le trimestre, et pas si le reste du profil est fragile.
Le « reste à vivre » revient dans les négociations de crédit
Ce qui change dans la discussion, c’est l’attention portée au reste à vivre. L’endettement est un ratio, il ne raconte pas tout. Deux ménages à 35 % n’ont pas la même réalité si l’un gagne 2 200 euros et l’autre 6 000. Plusieurs acteurs du crédit mettent donc en avant une lecture plus « budget », combien il reste après la mensualité, plutôt que le seul pourcentage, même si le plafond réglementaire, lui, ne bouge pas officiellement.
Exemple simple: un couple à 6 000 euros nets avec 2 200 euros de mensualité est à environ 36,7 %. Sur le papier, ça coince. Mais il reste 3 800 euros pour vivre, ce qui peut sembler confortable selon la composition du foyer et les charges. À l’inverse, un ménage à 2 400 euros nets avec 840 euros de mensualité est pile à 35 %, mais il ne reste que 1 560 euros. Dans la vraie vie, la « sécurité » n’est pas forcément du même côté.
Il faut aussi compter l’autre verrou, le TAEG et le taux d’usure. Si le TAEG dépasse le plafond, la banque n’a pas le droit de prêter, même avec de bons revenus, un CDI solide, ou un endettement sous 35 %. Les plafonds cités récemment donnent une idée du piège, 4,48 % sur des durées de 10 à moins de 20 ans, et 5,19 % à partir de 20 ans. Quand les taux bancaires et l’assurance montent, tu peux être « bon » sur les 35 % et bloqué quand même.
Apport, durée et type de projet: les leviers qui font basculer un dossier
Le premier levier, c’est l’apport. Quand tu arrives avec plus de cash, tu empruntes moins, donc tu réduis la mensualité, donc ton endettement. Dans les pratiques observées par des professionnels, dépasser 35 % devient plus réaliste avec 15 à 20 % d’apport, et plus simple encore au-delà de 20 %. Ça ne garantit rien, mais ça change la discussion, surtout quand la banque arbitre l’usage de ses dérogations.
La durée joue aussi. Sur 25 ans, la mensualité baisse, ce qui aide à rester sous 35 %, mais le coût total augmente, et tu te rapproches parfois du plafond d’usure via le TAEG. Sur 20 ans, tu paies plus chaque mois, donc tu peux dépasser 35 % plus vite. C’est là que certains dossiers « flirtent » avec la limite réglementaire, pas parce que les revenus sont faibles, mais parce que l’équation taux, assurance, durée devient trop serrée.
Dernier point, le type de projet. La marge de dérogation est surtout orientée vers la résidence principale, et beaucoup moins vers l’investissement. C’est une nuance qui agace certains emprunteurs, parce que ça crée une sélection par usage du bien, pas seulement par solvabilité. De ce fait, un investisseur qui compte sur des loyers futurs pour équilibrer son budget peut se heurter à une porte fermée, tandis qu’un primo-accédant, à dossier comparable, a plus de chances d’entrer dans les 20 % « hors cadre ».
Jessica, maman passionnée de jardinage depuis son plus jeune âge, à l’âme de jardinière et de bricoleuse. Son jardin, véritable terrain de jeu et d’expérimentation pour ses talents multiples.