Immobilier Vente de bien immobilier : pensez aux diagnostics

Vente de bien immobilier : pensez aux diagnostics

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En vertu de l’article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, il incombe à tout vendeur de faire réaliser un lot de diagnostics obligatoires à ses frais exclusifs. Leur compte rendu est constitutif du dossier de diagnostics techniques, plus connu sous l’abréviation de « DDT », à annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Établi par des diagnostiqueurs certifiés, ce rapport vise à informer le futur propriétaire sur les éléments du logement qui peuvent potentiellement présenter des risques, tant pour la sécurité que pour la santé de ses occupants. Mais quels sont ces diagnostics obligatoires ? En existent-ils d’autres qui sont facultatifs, mais fortement recommandés ? Décryptage…

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Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de vente ?

Tout vendeur qui s’apprête à vendre sa maison ou son appartement à tout intérêt à réaliser ses diagnostics avant le projet de vente, puisqu’en les effectuant le plutôt possible, il aura effectivement le temps de déceler les faiblesses de son bien, puis de les corriger en conséquence selon les préconisations des diagnostiqueurs. Dans le cadre d’une vente immobilière, on compte au total 10 diagnostics obligatoires selon le contexte.

Diagnostic loi Carrez

Ce document notifie de manière précise les mesures des surfaces privatives dévolues à l’acheteur lors d’une acquisition d’un lot de copropriété. Sa durée de validité est permanente.

Diagnostic performance énergétique (DPE)

Le DPE informe l’acquéreur sur les performances énergétiques du logement qu’il désire acheter, mais également son taux d’émission de gaz à effet de serre. Soulignons que c’est le seul diagnostic qui doit être mis en valeur dans une annonce immobilière. Sa durée de validité est 10 ans.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Concernant exclusivement les bâtiments construits avant le 1er janvier 1949, le CREP informe l’acquéreur sur la présence ou non de plomb dans le logement. En cas de présence de plomb dépassant certains seuils, la durée de validité du diagnostic est de 1 an, sinon, illimitée.

État d’amiante

Ce document mentionne la présence ou l’absence de produits ou matériaux refermant de l’amiante dans le logement mis en vente. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, sa validité est permanente, sinon, 3 ans suivant sa remise à l’acquéreur.

État relatif à la présence de termites

Aussi connu sous le nom de diagnostic termites, ce type de diagnostic informe l’acquéreur sur la présence ou non d’insectes xylophages dans le bien. Sa durée de validité est 6 mois au maximum.

État de l’installation intérieure de gaz

Obligatoire pour tout logement de plus de 15 ans, ce diagnostic offre à l’acheteur un aperçu de la sécurité de l’installation de gaz dans le bâtiment. Sa durée de validité est 3 ans au maximum.

État de l’installation intérieure d’électricité

Au même titre que le diagnostic précédent, celui-ci constitue une obligation à laquelle est soumise la vente d’un bâtiment de plus de 15 ans. Il renseigne notamment l’acquéreur sur l’aspect sécuritaire de l’installation électrique qui y est en place. Sa durée de validité est également de 3 ans au maximum

État des risques et pollutions (ERP)

Comme l’indique son nom, l’ERP fait l’état des risques et des pollutions auxquels pourrait être soumis le bien mis en vente. Notons qu’il n’est valable que 6 mois.

État de l’installation d’assainissement non collectif

Quand un bâtiment n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, celui-ci doit bien évidemment disposer d’une installation autonome, laquelle doit faire l’objet d’un contrôle réalisé par la commune. Le résultat de ce contrôle doit alors être constitutif du DDT en cas de vente et demeure valable pendant 3 ans.

Diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes

Obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour tout logement établi dans une zone où les nuisances sonores aériennes sont avérées, ou tout simplement dans une zone de bruit prévue à l’article L. 112-6 du Code de l’urbanisme, un tel diagnostic n’a qu’une valeur informative.

Quels sont les diagnostics optionnels dans le cadre d’une vente immobilière ?

Il existe d’autres diagnostics immobiliers qui n’entrent pas nécessairement dans le DDT à annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente, mais qui peuvent en effet s’y faire une place à titre facultatif. On cite entre autres le diagnostic incendie, le diagnostic radon, le diagnostic de la qualité des réseaux d’eau, le diagnostic écologique, le diagnostic de la légionellose, le diagnostic internet et mobile et le diagnostic conformité piscine.

Bien qu’étant optionnels, certains de ces diagnostics se révèlent toutefois souhaitables, et peuvent même être imposés par le notaire, puisqu’ils permettent de protéger les acquéreurs. Là encore, le coût lié à l’établissement des diagnostics facultatifs est à la charge du vendeur.

Quels risques en cas d’absence de DDT, ou si ce dernier est obsolète ou erroné ?

En cas de non-présentation du DDT, ou si ce document est erroné ou obsolète, les acquéreurs potentiels ont le droit de se retourner contre le vendeur en cas de problème, et de revendiquer leur garantie des vices cachés. Ils pourront ainsi bénéficier d’une annulation sans pénalités de l’acte de vente. Le juge peut aussi contraindre le vendeur à revoir à la baisse le prix de vente, et ce, bien que la vente ait déjà été conclue. En outre, des sanctions pénales pourront être prises à l’encontre du vendeur pour son non-respect de la législation en vigueur.

À qui s’adresser pour établir les diagnostics immobiliers

Pour établir l’ensemble des diagnostics immobiliers qui constitueront le DDT, excepté l’état de l’installation d’assainissement non collectif qui doit être réalisé par le service public d’assainissement non collectif, l’acquéreur ne doit s’adresser qu’à des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Et bien que certains d’entre eux puissent être réalisés par le propriétaire lui-même, dont le diagnostic loi Carrez, il vaut mieux ne pas faire l’impasse sur l’intervention de ces professionnels.

Au-delà de la qualité de la main-d’œuvre, mais aussi de l’exactitude des résultats obtenus, en confiant ces diagnostics à des experts certifiés, le vendeur peut se protéger dans l’éventualité d’un litige puisque c’est leur responsabilité civile professionnelle qui est systématiquement engagée.