Construire une maison, agrandir un logement ou transformer un bâtiment existant ne s’improvise pas. Avant toute intervention, le cadre légal impose d’obtenir un permis de construire, véritable autorisation administrative conditionnant la légalité des travaux. Délivré par la mairie, ce document formalise la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme locales et nationales. À l’heure où la dématérialisation simplifie les procédures, cette étape demeure un passage obligé pour tout porteur de projet immobilier en France.
À quoi sert le permis de construire ?
Le permis de construire confère un droit d’édifier et garantit que le projet respecte les prescriptions d’urbanisme, les règles architecturales et les servitudes éventuelles. Il s’applique notamment à :
- la construction d’une maison individuelle, d’un bâtiment indépendant ou d’une piscine couverte ;
- les extensions supérieures à 20 m² (ou 40 m² en zone PLU) ;
- certains aménagements modifiant profondément la structure d’un bâtiment existant.
Les projets doivent se conformer à de nombreuses normes, notamment celles relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite pour les logements collectifs (articles R162-1 à R162-4 du Code de la construction et de l’habitation). Pour les habitations individuelles, ces dispositions ne s’appliquent pas, mais la prise en compte de la réglementation environnementale RE2020 demeure obligatoire.
Se renseigner avant de déposer un permis de construire
Le permis de construire relève du Code de l’urbanisme et s’applique à toute construction nouvelle dépassant 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, ou 40 m² en zone urbaine d’un Plan local d’urbanisme (PLU). Cette autorisation est également requise pour certains changements de destination et extensions significatives d’un bâtiment existant.
Depuis le 1er janvier 2022, les demandes peuvent être transmises par voie électronique via des plateformes dédiées. L’instruction numérique concerne uniquement les communes de plus de 3 500 habitants, conformément à l’article L.423-3 du Code de l’urbanisme.
Le recours à un architecte
Le recours à un architecte devient impératif dès lors que la surface de plancher totale atteint 150 m² après travaux. Cette obligation vise à garantir la cohérence esthétique et technique du projet dans son environnement.
Elle s’applique aussi aux extensions soumises à permis de construire qui font dépasser ce seuil.
En revanche, dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un POS, le seuil de déclaration préalable est relevé à 40 m², sauf si la surface totale franchit 150 m², auquel cas l’intervention d’un architecte redevient obligatoire.
Les démarches et délais à respecter
La demande de permis doit être déposée à l’aide du formulaire Cerfa n°13406 (maison individuelle) ou n°13409 (autres constructions). Elle peut être remise en main propre à la mairie, envoyée par courrier recommandé ou transmise en ligne via un téléservice.
Le dossier comprend plusieurs documents réglementaires :
- le formulaire complété et signé ;
- la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions ;
- un bordereau de pièces jointes ;
- le plan de situation du terrain ;
- le plan de masse et les coupes du terrain ;
- la notice descriptive du projet ;
- les plans de façades et de toitures ;
- une représentation graphique ou une modélisation 3D ;
- des photographies situant le terrain dans son environnement.
En France métropolitaine, une attestation de conformité thermique est exigée pour les projets soumis à la RE2020.
| Type de demande | Délai d’instruction moyen | Exemple de projets concernés |
|---|---|---|
| Maison individuelle et annexes | 2 mois | Construction, agrandissement, garage |
| Autres bâtiments (collectifs, agricoles, commerciaux) | 3 mois | Immeuble, hangar, local professionnel |
| Zone protégée ou soumise à l’avis des ABF | 4 à 6 mois | Secteurs sauvegardés, patrimoine classé |
Une fois le dossier réceptionné, la mairie délivre un récépissé de dépôt. Si le dossier est incomplet, elle dispose d’un mois pour réclamer les pièces manquantes.