En France, près de 15 millions de logements sont regroupés en copropriété, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de biens vacants. Ces ensembles représentent près de la moitié du parc immobilier collectif. Fonctionnement des organes décisionnaires, rôle du syndic, nature des charges ou encore impact des lois récentes comme ALUR ou la loi Climat : la copropriété obéit à un cadre juridique précis qui organise la vie collective et fixe les droits et obligations de chaque propriétaire.
Qu’est-ce qu’une copropriété ? Composition, droits, obligations, travaux…
Une copropriété se définit comme un immeuble ou un ensemble immobilier divisé en plusieurs lots, chacun appartenant à des propriétaires différents. Chaque lot comprend une partie privative (appartement, cave, garage) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Le régime juridique est fixé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Les parties privatives appartiennent exclusivement à chaque copropriétaire, tandis que les parties communes regroupent les espaces et équipements collectifs : escaliers, couloirs, ascenseurs, cours, jardins, toitures ou encore canalisations.
Quels sont les types de copropriétés ?
Copropriété verticale pour les immeubles collectifs
Elle concerne les immeubles comprenant plusieurs appartements ou locaux. Les parties privatives sont les logements ou commerces, et les parties communes incluent les escaliers, ascenseurs, toitures ou cours intérieures.
Copropriété horizontale pour les maisons individuelles
Elle désigne un lotissement ou un ensemble de pavillons construits sur une même parcelle. Les maisons constituent les parties privatives, tandis que les voiries, piscines, jardins et éclairages communs relèvent des parties collectives.
Copropriétés mixtes
Ce modèle combine les deux précédents : un ensemble peut réunir des immeubles et des maisons. On parle aussi de copropriété mixte lorsqu’un immeuble abrite à la fois des logements privés et des logements sociaux, ce qui peut engendrer des modalités de gestion particulières.
Quelles sont les parties prenantes d’une copropriété ?
Syndicat de copropriétaires
Le syndicat regroupe l’ensemble des copropriétaires et constitue une personne morale chargée de gérer les intérêts communs. Il doit être inscrit au Registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC) et peut disposer de dettes ou de créances.
Conseil syndical
Organe consultatif, le conseil syndical est élu en assemblée générale pour une durée maximale de trois ans, renouvelable. Composé de copropriétaires ou de leurs proches, il contrôle la gestion du syndic et présente un rapport annuel. Ses membres, non rémunérés, n’ont pas de personnalité juridique propre.
Syndic de copropriété
Le syndic, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif, veille à l’exécution du règlement de copropriété, administre la comptabilité et représente légalement le syndicat des copropriétaires. Son élection se fait à la majorité absolue en assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs projets de contrats.
Comment une copropriété est-elle organisée ?
Assemblée générale
Moment central de la vie collective, l’assemblée générale réunit les copropriétaires au moins une fois par an. La convocation, envoyée 21 jours avant la réunion, précise l’ordre du jour et les points soumis au vote. Les décisions sont prises selon différentes règles de majorité : simple (article 24), absolue (article 25), double (article 26), passerelle de majorité (articles 25-1 et 26-1) ou unanimité.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes.
Charges de copropriété
Les dépenses sont réparties entre copropriétaires selon deux catégories :
- Charges générales : administration, entretien et conservation des parties communes (ravalement, honoraires du syndic, éclairage des parties communes).
- Charges spéciales : fonctionnement des équipements collectifs (chauffage, ascenseur, gardiennage).
Les charges générales sont proportionnelles aux tantièmes, tandis que les charges spéciales dépendent de l’utilité que chaque copropriétaire tire des équipements.
Quelles sont les règles de vie commune en copropriété ?
La vie en copropriété repose sur un règlement qui encadre l’usage des parties communes et les relations entre voisins. Respect des nuisances sonores, paiement des charges et autorisation collective pour certains travaux sont des obligations partagées.
Par exemple, l’installation de la fibre optique, la modification du règlement ou la réalisation de travaux affectant les parties communes nécessitent un vote en assemblée générale. En revanche, les travaux strictement privatifs, n’impactant pas les espaces communs, ne requièrent pas d’autorisation préalable.