Immobilier Comprendre le fonctionnement de la promotion immobilière

Comprendre le fonctionnement de la promotion immobilière

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Le terme de promotion immobilière peut laisser sous-entendre que sa fonction est d’ordre marketing ou commercial, alors qu’il décrit en réalité un point central du marché immobilier. La promotion immobilière est l’activité permettant la réalisation de tout projet immobilier destiné ultérieurement à la vente. Pour cela, elle cherche à réunir tous les moyens nécessaires : juridique, financier, technique et humain. Comment fonctionne la promotion immobilière ?

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est le responsable de la construction d’un bien immobilier. C’est lui qui est à l’initiative et à la directive d’un projet de construction. On parle ici du métier de promoteur immobilier, non pas à l’échelle de l’individu, mais à l’échelle de l’entreprise. On dira par exemple que le groupe weiss est un promoteur immobilier.

Ainsi, un promoteur immobilier a pour activité principale de réaliser des opérations immobilières, c’est-à-dire, de construire ou de réhabiliter des produits immobiliers. Parmi ces produits immobiliers, on trouve majoritairement des logements, mais la promotion immobilière touche également les bureaux, les locaux commerciaux, les résidences de tourisme, les infrastructures dédiées aux loisirs, les résidences de services, les opérations d’aménagement, etc.

Les grandes étapes de l’activité de promotion immobilière

Concrètement, quelles sont les missions du promoteur immobilier ? Comment assure-t-il son rôle de responsable de projet ? Voyons tout cela ensemble.

La recherche et l’étude de faisabilité

La première étape, sûrement la plus essentielle du processus de promotion immobilière, est celle de la prospection.

Le promoteur immobilier cherche un terrain pour lancer un projet de réhabilition ou de construction neuve. Comme il a pour objectif de vendre le bien immobilier à la fin du projet, il doit être capable d’évaluer le potentiel commercial du terrain. Pour cela, il doit faire preuve d’instinct et utiliser ses connaissances du marché et son expérience des projets antérieures. Les paramètres à analyser sont nombreux : l’emplacement, l’infrastructure, le contexte socio-économique, les règles d’urbanisme, etc.

Le financement

Après avoir réalisé l’étude de marché, monter le projet et vérifier la faisabilité technique, commerciale et financière, le promoteur immobilier se lance dans la mise en place des financements. Il faut ainsi :

  • Estimer les besoins en financements.
  • Négocier et obtenir des prêts immobiliers.
  • Anticiper les ventes en l’état futur d’achèvement.
  • Minimiser la part de fonds propres.

Le financement doit supporter les premiers engagements (comme l’achat du terrain) avant toute recette commerciale, tout en prenant en compte les potentiels aléas et imprévus pouvant augmenter les coûts.

Pour estimer les besoins en financements, le promoteur immobilier s’adonne à un exercice complexe. En utilisant la méthode dite « à rebours », il soustrait toutes les dépenses à venir du chiffre d’affaires prévisionnel. Il obtient ainsi la marge prévisionnelle permettant d’évaluer son budget. Cela l’oblige à anticiper le prix de vente des biens sur plusieurs années.

Construction, commercialisation et gestion

La promotion immobilière ne s’arrête pas au financement. Le promoteur immobilier coordonne l’opération de construction en réalisant des études techniques et architecturales, recueille les autorisations de construction et suit son déroulement jusqu’à la livraison du bien.

Ensuite, il s’occupe de sa commercialisation et de la gestion du projet.