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Si la pierre attire toujours autant les français, ce n’est pas un hasard : c’est un placement fiable et durable pour faire fructifier ses économies sur le long terme. Que ce soit pour obtenir un complément de revenu, faire fructifier un capital ou préparer sa retraite, nous vous proposons de (re)découvrir la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) qui répond à la plupart des objectifs de placement des investisseurs immobiliers et présente de multiples avantages, notamment en matière de fiscalité.
Loueur en Meublé Non Professionnel : pour qui ? comment ?
Créé il y a plus de 70 ans et amélioré depuis, le statut LMNP permet d’optimiser un investissement dans l’immobilier locatif meublé, neuf ou d’occasion, à conditions de respecter quelques conditions :
- Être propriétaire particulier d’un bien immobilier à usage d’habitation : appartement, maison, studio en résidence étudiante, chambre dans un EHPAD, logement en résidence de tourisme ou d’affaires, etc. ;
- Louer le logement en respectant les critères de la location meublée, à savoir fournir du mobilier et des équipements suffisants pour qu’un locataire (de longue durée ou en location saisonnière) puisse y vivre selon les standards actuels, en n’ayant besoin que de ses affaires personnelles. Il faut notamment un lit avec couverture, une table et des chaises, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, de la vaisselle ou encore du matériel de nettoyage… ;
- Rester sous le seuil de 23 000 € de recettes locatives par an ou ne pas dépasser 50 % de ses revenus totaux avec cette activité. Dans le cas contraire, c’est le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qui s’applique.
Les démarches administratives pour déclarer son activité LMNP sont relativement simples puisque le propriétaire qui loue un ou plusieurs logements meublés doit seulement s’immatriculer au centre de formalité du greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de la location au moyen du formulaire P0i (Cerfa 11921). Une fois le dossier traité, un numéro SIRET est attribué.
LMNP : une fiscalité très attractive
L’imposition des revenus locatifs
Le montant total des loyers perçus en LMNP est déclaré dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre le régime Micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives) et le régime Réel, qui permet de déduire les charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de comptabilité, etc.), et surtout d’utiliser l’amortissement du bien pour défiscaliser vos revenus locatifs.
En comptabilité, l’amortissement constate l’usure d’un bien ou d’un matériel dans le temps, qui provoque une dépréciation de valeur de ces derniers. Ainsi, on pourra déduire des revenus locatifs, une part du prix d’achat du logement et du mobilier, c’est ce qu’on appelle les dotations aux amortissements. Comme c’est une opération purement comptable, elle est indolore pour votre trésorerie : pas d’argent à sortir.
Sur le plan fiscal, l’amortissement réduit l’assiette imposable et par conséquent, l’impôt à payer, et ce pendant plusieurs années. On considère qu’on peut amortir le coût d’un logement meublé sur 30 ans et le mobilier sur 5 ans.
Grâce à ce mécanisme, l’imposition est fortement réduite, voire totalement supprimée dans de nombreux cas : un solide argument qui a de quoi séduire les investisseurs LMNP.
L’imposition de la plus-value à la revente
La plus-value immobilière (différence entre le prix de cession du bien LMNP et de son prix d’achat), réduite des abattements, est taxée à l’Impôt sur le Revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 %, puis soumise aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Mais pas de panique, là encore le dispositif LMNP offre de sérieux avantages :
- Abattement d’IR par année de détention avec une exonération totale d’impôt après 22 ans ;
- Abattement de prélèvements sociaux par année de détention avec une exonération totale après 30 ans ;
- Et enfin, les amortissements dont a profité le propriétaire tout au long de l’exploitation du logement ne sont pas réintégrés dans le montant de la plus-value immobilière taxable : un point positif majeur qui rend le statut LMNP très attractif sur le plan fiscal.
Les atouts du LMNP en résidence services
Si la fiscalité est un critère déterminant dans le choix d’un investissement LMNP, il faut aussi tenir compte d’autres éléments liés à la gestion de son bien.
Résidence services gérée : définition et avantages
On parle de résidences services pour les structures qui proposent la location de logements (permanents ou temporaires) et qui fournissent aux locataires plusieurs prestations : accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge, ménage…, adaptées à la clientèle. Il existe 5 types de résidences de services :
- Les résidences de tourisme (à la mer, à la montagne, etc.) ;
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences séniors, pour les personnes âgées qui ne nécessitent pas de soutien médical ;
- Les EHPADs, pour les personnes âgées dépendantes ;
- Les résidences d’affaires, pour les professionnels en déplacement de travail.
Ces établissements sont gérés par un exploitant (le plus souvent une société privée), appelé aussi gestionnaire. C’est l’intermédiaire entre les propriétaires-bailleurs des logements et les locataires.
Il s’occupe de la fourniture des services obligatoires, et prend aussi en charge la gestion locative (trouver des locataires, réaliser les contrats de bail, effectuer les entrées et sorties des lieux), la perception des loyers, les travaux d’entretien courants, etc.). On comprend aisément pourquoi l’investissement LMNP en résidence services gérée est aujourd’hui majoritaire.
Le bail commercial et la garantie des loyers
Dans le cas d’un investissement LMNP en résidence services, dans le neuf ou l’ancien (LMNP d’occasion), vous louez votre bien à un exploitant et non à un locataire final. La relation qui unit le propriétaire d’un logement et le gestionnaire est formalisée par un bail commercial… et ça change tout !
En effet, le bail commercial s’établit sur une durée de 9 à 12 ans et détermine les conditions et l’engagement des parties en ce qui concerne le montant du loyer, la répartition des charges, les modalités de renouvellement du bail, etc.
Le paiement du loyer au propriétaire-bailleur est donc garanti sur la durée du bail commercial, que le logement soit occupé ou non. Cela confère une bonne visibilité sur le versement des futurs loyers et constitue un réel avantage d’un investissement LMNP.
Malgré tout, si l’exploitant ne parvient pas à atteindre un taux d’occupation suffisant ou ne gère pas correctement l’établissement, il faudra sans doute renégocier le bail et revoir le montant du loyer à la baisse.
C’est pour cela que nous vous recommandons de faire appel à des professionnels pour vous accompagner dans le choix du meilleur gestionnaire, avant de lui confier les clés de votre logement. Depuis 2007, la société Revenu Pierre est considérée comme la référence du marché secondaire des investissements LMNP en résidences de services gérées.
C’est un acteur indépendant, qui défend des convictions fortes et sélectionne avec rigueur les biens proposés à la vente. N’hésitez pas à faire appel à ses experts !
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