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Les taux de crédit immobilier remontent de quelques dixièmes, et ce petit mouvement peut suffire à bloquer des dossiers. Le point de friction, c’est le plafond légal du taux annuel effectif global, le fameux taux d’usure. Comme il est calculé à partir des conditions des mois précédents, il peut devenir trop bas quand les banques réajustent leurs barèmes plus vite. Dans les réseaux bancaires, on voit déjà des hausses de 0,10 à 0,30 point sur certains barèmes, sur fond d’OAT 10 ans autour de 3,8% à 3,9%. Les courtiers parlent d’un effet ciseau: le taux nominal grimpe, l’assurance et les frais ne baissent pas, et le TAEG finit par dépasser le plafond, même pour des ménages qui, sur le papier, remboursent sans souci.
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L’OAT 10 ans à 3,9% pousse les banques à remonter leurs barèmes
Quand l’OAT 10 ans se rapproche de 3,9%, le coût de refinancement des banques se tend, et ça finit dans les offres de crédit. Le mouvement reste contenu, mais il est bien là, avec des relèvements de 0,10 à 0,30 point déjà observés sur certains profils. Et le marché n’est pas homogène, chaque établissement arbitre entre conquête commerciale et prudence sur le risque.
Les projections de courtiers donnent une idée de la trajectoire: autour de 3,25% sur 15 ans, 3,45% sur 20 ans, 3,65% sur 25 ans. Sur le terrain, ça se traduit par des négociations plus serrées et des écarts plus marqués entre excellent dossier et profil standard. Une banque peut accepter de rogner sa marge sur un client très rentable, et se montrer plus sélective sur un dossier jugé moins stratégique.
Marc, courtier en région parisienne, résume le climat avec une formule simple : « On n’est pas dans une crise de liquidité, on est dans une crise de seuils ». Autrement dit, l’argent n’a pas disparu, mais les conditions d’octroi se rigidifient. Et plus les taux montent vite, plus les grilles internes, les assurances et les plafonds réglementaires se mettent à grincer, pile au moment où les acheteurs reviennent au printemps.
Le taux d’usure calculé sur trois mois crée un effet ciseau
Le taux d’usure n’est pas un détail technique, c’est un plafond légal qui encadre le TAEG, donc le coût total du crédit, intérêts, assurance et frais compris. Problème, son calcul repose sur les conditions pratiquées au cours des trois mois précédents. Quand les taux remontent, le plafond peut se retrouver en décalage, et des offres deviennent impossibles à formaliser, même si la banque veut prêter.
Sur les prêts de plus de 20 ans, le plafond dépasse désormais 5,30%, contre 5,13% le trimestre précédent. Vu comme ça, on se dit « bon, ça monte, donc ça libère de l’air ». Mais la mécanique reste piégeuse: si le taux nominal grimpe, que l’assurance emprunteur est élevée, ou que les frais de garantie pèsent, le TAEG peut franchir la barre. Et là, c’est refus automatique, pas une discussion.
Le cas typique, c’est l’emprunteur correct mais pas premium. Un couple avec un apport limité, une assurance plus chère parce que l’âge n’est plus celui d’un primo-accédant de 28 ans, ou un prêt long pour tenir la mensualité. Le dossier peut cocher les cases de solvabilité, et se faire sortir uniquement sur le plafond. C’est là qu’on peut critiquer le système, il protège, oui, mais il peut aussi bloquer sans nuance quand le marché bouge trop vite.
Mensualités, durée, assurance: pourquoi la capacité d’emprunt recule vite ?
La hausse des taux se voit immédiatement sur la capacité d’emprunt. Un exemple chiffré parle à tout le monde: avec 1 000 € par mois sur 20 ans, on pouvait emprunter 217 500 € à 1%, puis 197 500 € à 2%, et plus que 168 962 € à 3,73%. En deux ans, l’écart atteint 48 500 €. Ce n’est pas un détail, c’est une pièce en moins, ou un quartier qu’on ne peut plus viser.
Autre illustration, sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, passer d’un taux nominal de 2,9% à 4% fait bondir le coût des intérêts de 63 810 à 90 871 €, soit +42%. Et ça, c’est hors psychologie des ménages. Des professionnels estiment qu’au-delà de 3,5%, les projets se raréfient, parce que la mensualité devient trop lourde et que la négociation sur le prix ne suit pas toujours.
Beaucoup ont déjà joué la carte de l’allongement de durée, avec une part des prêts de 20 à 25 ans montée à 64,6% en mai 2024. Mais la durée est plafonnée à 25 ans, avec une piste à 27 ans seulement dans certains cas de travaux importants, donc la marge de manoeuvre n’est pas infinie. Et dans l’équation finale, l’assurance emprunteur et les frais annexes comptent autant que le taux nominal, ce qui explique pourquoi des dossiers passent un mois, et coincent le mois suivant.
Jessica, maman passionnée de jardinage depuis son plus jeune âge, à l’âme de jardinière et de bricoleuse. Son jardin, véritable terrain de jeu et d’expérimentation pour ses talents multiples.