Lorsque l’on ne dispose pas des ressources nécessaires pour réaliser un investissement immobilier dans la pierre, on trouve facilement des alternatives. La plus populaire d’entre-elles est certainement la société civile de placement immobilier. Celle-ci permet d’investir dans l’immobilier locatif en achetant des parts d’immobilier. Ensemble, faisons le point sur les intérêts et les limites que présentent les SCPI pour un investissement immobilier.
Les intérêts d’un investissement immobilier en SCPI
L’intérêt principal des SCPI est d’investir dans l’immobilier locatif en s’affranchissant de la gestion. En effet, une fois que vous avez acheté des parts, vous n’avez rien à faire, si ce n’est surveiller l’évolution de vos investissements. Le seul effort que vous devez fournir est au moment du choix de la SCPI. Même pour cette tâche, vous pouvez vous faire accompagner par une société spécialisée en placements immobiliers. À l’image de Perlib, ces sociétés sont de plus en plus sollicitées, car elles apportent leur expertise aux néo-investisseurs.
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, agréées par l’Autorité des Marchés Financiers. C’est à elle que revient la prise de décision concernant les actifs qui composent le parc immobilier de la SCPI. Elle s’occupe également de l’ensemble des procédures nécessaires à la gestion locative.
Ce système, en plus de la gestion déléguée, offre deux avantages :
- La sécurité. Le contrôle permanent de l’AMF pousse les sociétés de gestion à respecter leurs engagements auprès des investisseurs. L’AMF s’assure aussi de la rémunération des épargnants.
- L’expertise. La société de gestion est composée d’experts en investissement immobilier. Chaque placement est donc soigneusement étudié afin de valoriser au mieux son patrimoine tout en proposant aux investisseurs un rapport rendement/sécurité appréciable.
En plus de la sécurité apportée par la surveillance de l’AMF, le placement en SCPI apporte une protection supplémentaire à l’investisseur en permettant de diversifier et de mutualiser son patrimoine. Détenir une part de SCPI revient à posséder une petite fraction de chaque bien immobilier appartenant à la SCPI.
En termes de rendement, l’intérêt d’investir en SCPI est l’accès au marché de l’immobilier tertiaire, qui est actuellement le secteur de l’immobilier le plus rentable.
Les limites d’un investissement immobilier en SCPI
L’investissement immobilier en SCPI présente alors de nombreux intérêts, notamment pour les néo-investisseurs au budget limité. Cependant, comme tout investissement, celui-ci présente des limites.
Le premier est l’absence de garantie. Même si les risques sont mutualisés par un nombre élevé d’actifs, la carence locative reste possible. Le taux d’occupation financier étant directement corrélé au taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), une telle situation entrainerait une baisse des dividendes.
D’ailleurs, le TDVM peut être perçu comme un biais dans l’investissement en SCPI. Les épargnants ont tendance à regarder en premier cette valeur lors du choix de la SCPI, car elle est considérée comme un indicateur de performance. Or, il est important de préciser que le TDVM affiché par une SCPI est basé sur les résultats de l’année précédente.
En réalité, il faut se pencher sur les autres indicateurs pour estimer la rentabilité d’une SCPI, en sachant que rien ne permet d’affirmer que celle-ci réalisera les mêmes performances. Ainsi, aucun investisseur ne peut être certain du montant de ses dividendes et de la valeur de revente de ses parts, même à court terme.
Une autre limite des SCPI est le coût. Pour détenir une part, il faut généralement s’acquitter des frais d’entrée et des frais de gestion. Ces derniers peuvent diminuer la rentabilité réelle de votre investissement.
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