Les 20 meilleures villes (et les pires) pour un investissement locatif rentable en 2025

Avec des taux de crédit toujours contraignants, les investisseurs immobiliers se recentrent sur un seul critère : la rentabilité brute. Dans ce contexte tendu, certaines villes moyennes offrent des perspectives bien supérieures à celles des grandes métropoles. D’après les dernières données compilées en juillet 2025, plusieurs communes françaises se distinguent nettement par leur rapport prix d’achat / loyer mensuel. Voici les 20 villes les plus rentables en 2025 !

Rentabilité locative : Mulhouse en tête des grandes villes françaises en 2025

Située au sud de l’Alsace, Mulhouse affiche la meilleure performance locative parmi les grandes agglomérations françaises cette année. À la croisée de la Suisse et de l’Allemagne, la ville bénéficie d’un positionnement géographique stratégique et d’un bassin d’emploi transfrontalier.

Son marché immobilier reste remarquablement abordable : 1 377 €/m² en moyenne pour l’achat d’un bien. En parallèle, les loyers atteignent 13 €/m², soit un rendement brut moyen de 11,3 %.

Malgré un passé industriel dense, Mulhouse s’appuie aujourd’hui sur un réseau culturel étoffé — Cité de l’Automobile, Cité du Train, université de Haute-Alsace — qui contribue à dynamiser la demande locative. Le tissu urbain, en pleine requalification, séduit les investisseurs à la recherche de fortes marges dans un marché stable.

Mais attention, comment bien investir dans l’immobilier locatif en 2025 ne se résume pas à viser le meilleur rendement brut. Vacance locative, tension du marché et attractivité locale pèsent tout autant dans la rentabilité réelle d’un bien.

Saint-Étienne et Limoges, des valeurs sûres du rendement

Autre ville à haut rendement, Saint-Étienne talonne Mulhouse avec une rentabilité moyenne de 11 %. Le prix d’achat, particulièrement bas (1 200 €/m²), conjugué à un loyer moyen de 11 €/m², offre aux investisseurs un taux de retour quasi inégalé dans l’hexagone. Dotée d’un vivier de 27 000 étudiants et d’une reconnaissance Unesco dans le domaine du design, la ville ligérienne évite la vacance grâce à une forte rotation locative.

En troisième position, Limoges assure un rendement de 7,4 %, avec un loyer moyen de 10 €/m² pour un achat estimé à 1 611 €/m². Préfecture de la Haute-Vienne, la ville attire les investisseurs grâce à sa stabilité démographique et à une offre locative équilibrée.

Ces autres communes qui renforcent leur attractivité immobilière

En dehors du trio de tête, plusieurs grandes villes offrent encore des opportunités de placement avec des rentabilités supérieures à 6 %.

Parmi les plus performantes :

• Argenteuil (6,9 %) : située dans le Val-d’Oise, la ville bénéficie de la tension locative francilienne
• Metz (6,9 %) : préfecture de la Moselle, elle séduit grâce à un marché intermédiaire équilibré
• Perpignan (6,9 %) : en Occitanie, son climat et ses prix modérés continuent d’attirer les bailleurs
• Le Havre (6,8 %) : en Normandie, la mutation urbaine du centre-ville rehausse la valeur locative
• Grenoble (6,6 %) : la forte densité estudiantine et les pôles scientifiques soutiennent les loyers

La présence de Nancy (6,5 %), Le Mans (6,3 %) et Rouen (6,3 %) confirme également la bonne tenue des grandes villes secondaires. Ces communes conjuguent bassin universitaire, infrastructures développées et accessibilité ferroviaire, des critères qui favorisent une demande locative pérenne.

Tableau comparatif des 20 villes les plus rentables en 2025

Julie P.

Rédactrice sur mediaseine.fr depuis plusieurs années, je suis spécialisée dans l’immobilier (achat, vente, location, marchands de biens, …), les travaux (isolation, gros œuvre, bricolage, …) et tous les sujets  qui touchent à l’Energie. Pour me contacter ou contacter la rédaction, passez par la rubrique contact du site.