Immobilier Vendre un terrain : les démarches préalables

Vendre un terrain : les démarches préalables

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Avant de poster une annonce pour vendre votre terrain, vous devez effectuer plusieurs procédures. Dans un premier temps, vous allez vérifier si vous pouvez effectivement vendre votre terrain. Si c’est le cas, vous pourrez ensuite traiter les démarches administratives qui incombent à la vente, tout en estimant le prix de votre terrain.

Vérifier si le terrain peut être vendu

La première démarche pour vendre son terrain à un promoteur, à une agence immobilière ou à un particulier, est de vérifier si ce dernier peut effectivement être vendu. Pour cela, vous devez vous rendre dans un premier temps à la mairie de la commune où le terrain est situé. Vous pourrez ainsi consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) et le Plan d’Occupation des Sols (POS), deux documents permettant de vérifier si votre terrain est constructible. En effet, certains terrains sont classés comme « non-constructibles » :

  • Les terrains agricoles, ou les terrains situés dans une parcelle placée en zone naturelle ou verte. Ces terrains sont protégés par le PLU.
  • Les terrains isolés ne répondant pas aux critères techniques de viabilisation (raccordements aux réseaux d’eau, de gaz, de téléphonie, d’assainissement, d’électricité, etc.)
  • Les terrains situés dans une zone à risques naturels (zone de sismicité, zone à potentiel radon, périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prescrit ou approuvé)

Vous demanderez ensuite un certificat d’urbanisme opérationnel avec clause suspensive. Ce certificat explicite clairement le caractère constructible d’un terrain, tout en apportant des informations sur les droits, les restrictions et les conditions de viabilisation. Si votre terrain est déclaré non constructible, sachez qu’il est possible de demander une révision du PLU afin de changer son caractère.

Préparer le terrain

Pour vendre un terrain, il faut faire appel à un géomètre pour le borner. Le bornage consiste à définir précisément la superficie d’un terrain et de déterminer la limite séparative entre deux propriétés adjacentes. Le géomètre intervient alors et réalise un relevé de la surface à détacher, en fonction de vos souhaits et des informations issues du certificat d’urbanisme.

Le géomètre vous convoquera en présence des propriétaires des terrains adjacents pour délimiter le terrain. En revanche, les mesures du bornage sont définies à partir des documents liés aux propriétés : cadastres, plans, titres, etc. Le bornage est uniquement effectué par un géomètre expert, car ce dernier est le seul à être habilité pour établir un procès-verbal, qui fait office d’autorité. Le géomètre termine sa mission en posant les bornes délimitant le terrain et en élaborant le document d’arpentage, permettant d’identifier avec précision les nouvelles parcelles.

Notez que, lorsqu’il est question de détacher un ou plusieurs lots destinés à la construction, l’obtention d’une autorisation d’urbanisme préalable est obligatoire. Celle-ci peut soit prendre la forme d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager. Cela dépend de l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots. La localisation du terrain influence également la procédure, notamment lorsque celui-ci est situé dans un secteur protégé, dans le périmètre d’un site patrimonial ou proche d’un monument classé.

Le bornage n’est pas nécessaire lorsque le terrain est isolé. Également, vous n’êtes pas concerné par cette procédure si votre terrain a déjà été borné, pensez à vérifier cette information sur le site de l’ordre des géomètres-experts.

Estimer le prix du terrain

L’estimation d’un terrain est primordiale pour afficher un tarif cohérent avec les biens similaires disponibles sur le marché. En fixant un prix trop bas, les acquéreurs risquent de faire preuve de méfiance, tandis qu’un prix trop élevé réduit le nombre d’acheteurs potentiels. Pour estimer le prix d’un terrain, vous pouvez faire appel à un expert immobilier.

En plus de vérifier l’éligibilité du terrain à vendre, consulter le PLU et le cadastre (ensemble de documents sur les parcelles de terrain d’une commune) vous permettra d’estimer son prix. En effet, les critères à prendre en compte pour déterminer sa valeur sont inscrits dans ce document.

Constructibilité

Est-ce que la parcelle est considérée comme constructible dans le PLU ? La réponse à cette question influence énormément la valeur du terrain. Lorsqu’il est situé dans une zone à urbaniser, agricole, forestière ou naturelle, le terrain a automatiquement une valeur beaucoup plus faible que lorsqu’il est constructible. Notez qu’un terrain localisé dans une zone agricole ou à urbaniser a généralement un prix plus élevé qu’une parcelle d’une zone forestière ou naturelle.

Viabilisation

Pour un terrain constructible, le fait d’être viabilisé ou non a un impact conséquent sur le prix. En effet, pour lancer un projet de construction sur un terrain, les travaux de raccordement sont systématiquement un prérequis. Le coût de ces travaux est non-négligeable : entre 5 000 et 15 000€, selon la difficulté à raccorder le bien aux différents réseaux. Ainsi, il est impossible de mettre en vente un terrain non viabilisé au même prix que d’autres parcelles ne nécessitant pas de travaux de raccordement. Bien sûr, un terrain non viabilisé bénéfice de certains avantages relatifs à sa nature. Généralement, les terrains qui ne sont pas encore raccordés aux réseaux sont des terrains isolés.

Nature du sol

De même, la nature du sol est un paramètre qui influence le prix du terrain, dans la mesure où celui-ci pourrait impliquer la réalisation de travaux supplémentaires. C’est le cas des terrains localisés sur un sol à risque. Vous aurez accès aux caractéristiques du sol de votre parcelle grâce au Plan d’Occupation des Sols.

Si vous vendez un terrain agricole, la nature du sol sera d’autant plus déterminante pour fixer son prix, puisqu’elle conditionne les exploitations pouvant être réalisées. Un terrain agricole dont le sol n’est ni labourable, ni producteur, ne sera pas très attractif.

Emplacement et Orientation

À même titre que les autres paramètres, l’emplacement du terrain est très important pour déterminer le prix d’un terrain. En effet, sa proximité avec les villes, les transports en commun, les commerces, et tout autre infrastructure essentielle à la vie, est un argument pour augmenter son prix. À l’inverse, la proximité avec une zone générant des nuisances sonores ou émettant de la pollution influencera le prix à la baisse.

Pour l’exposition solaire, les terrains orientés plein sud-est sont plus chers que les terrains orientés nord.