Investir dans un immeuble de rapport est un bon moyen de générer un cash flow positif à moindre coût. C’est un marché très spécifique qui bénéficie de nombreux avantages liés à sa condition. Les offres et les demandes sont beaucoup moins importantes que pour d’autres types d’achats immobiliers, il y a donc peu de concurrence. Cependant, il faut posséder une certaine expérience dans l’immobilier locatif avant de se lancer dans un tel investissement. Si vous êtes au point sur les notions de gestions administratives et de fiscalités, vous pourrez profiter pleinement des avantages de l’immeuble de rapport.
Une meilleure rentabilité locative
Investir dans un immeuble de rapport permet de bénéficier d’un prix d’achat plus faible que si vous achetiez des logements à plusieurs acheteurs :
- Le prix au mètre carré est plus faible pour un achat en bloc que si vous achetiez les mêmes logements séparément.
- Comme c’est une transaction unique avec un seul vendeur, vous ne payez qu’une seule fois les frais de courtier ou les frais de dossier de la banque, ainsi que les frais de notaires. Normalement, il faut payer des frais pour chaque appartement lorsque vous n’achetez pas un lot.
- L’agent immobilier appliquera un pourcentage plus faible sur sa commission pour un achat en bloc.
Les frais de fonctionnement et les impôts fonciers sont également moins onéreux pour un immeuble de rapport que pour plusieurs biens séparés. Vous économisez aussi les charges du syndic de copropriété en étant le seul propriétaire.
Vous pouvez regrouper les travaux de vos artisans et ainsi réduire les frais de déplacement et bénéficier d’une plus grande marge de manœuvre pour négocier les tarifs.
Tous ces avantages contribuent à optimiser votre rentabilité locative et votre cash flow. Demandez-vous également quels sont les dispositifs d’aide possibles en investissement locatif.
Il existe également un autre avantage financier indépendant de vos revenus locatifs lorsque vous possédez un immeuble de rapport. Lorsque vous déciderez de vous en séparer, deux choix s’offriront à vous : vendre l’immeuble en une seule transaction, ou vendre chaque lot de manière indépendante.
En prenant la deuxième option, vous obtiendrez un meilleur bénéfice car vous serez entres autres en mesure d’appliquer un prix au mètre carré plus élevé. Il faudra néanmoins prendre en compte les travaux et frais nécessaires avant de pouvoir vendre un lot séparément. En effet, il vous faudra créer une copropriété et dissocier les lots et tous leurs accès communs.
Une gestion simplifiée
L’investissement en immeuble de rapport a aussi de nombreux avantages concernant la gestion. Le premier est l’énorme gain de temps que vous réalisez en achetant en bloc. En effet, toutes les démarches d’achat sont compactées en une transaction, alors que si vous vouliez acquérir plusieurs biens séparés, le temps consacré aux démarches d’achat serait multiplié par le nombre de biens. Vous limitez énormément le nombre de rendez-vous, de déplacement, etc.
Comme vous êtes le seul propriétaire, vous détenez tous les droits sur votre bien. Étant le seul décisionnaire, vous pouvez réaliser des travaux ou des modifications comme bon vous semble. Les opérations telles que la surélévation de l’immeuble, la transformation d’un local commercial en habitation, la modification des parties communes, etc. permettent d’augmenter votre cash flow. Ces opérations sont rarement réalisées en copropriété car elles sont plus compliquées à mettre en place.
Autre point intéressant, la répartition du risque sur plusieurs lots. En détenant plusieurs biens, vous limitez les effets d’un seul impayé sur vos revenus et ainsi, êtes sûr de pouvoir rembourser vos mensualités. Vous avez également la possibilité de diversifier les lots composant votre immeuble de rapport (local commercial, bureau, parking, etc.). La banque prend en compte ce facteur lorsqu’elle vous autorise un prêt immobilier.
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