Parler de patrimoine, c’est aborder une notion qui dépasse le seul cadre financier. Ce terme englobe à la fois ce que l’on possède et ce que l’on doit, donnant une image fidèle de la situation économique d’un individu. Dans le domaine immobilier, cette notion prend une dimension particulière, car elle s’inscrit dans le temps long et dans la matérialité des biens. Saisir les contours du patrimoine immobilier revient donc à explorer ses composantes juridiques, économiques et pratiques.
Qu’est-ce qu’un patrimoine ?
Le patrimoine se définit comme l’ensemble constitué par un actif et un passif.
- L’actif regroupe tout ce que l’on détient : une maison, un terrain, un véhicule ou même un bijou.
- Le passif renvoie aux dettes contractées, aux crédits ou aux obligations financières.
L’équilibre entre ces deux pôles forme la valeur nette du patrimoine.
Le patrimoine d’un individu ou d’une famille est l’ensemble des biens sur lesquels celui-ci ou celle-ci peuvent faire valoir un titre de propriété ou un droit et qui peuvent être vendus ou données. Même si l’héritage en demeure fréquemment une source, un patrimoine se constitue aussi avec les biens que l’on acquiert soi-même.
En général on ne possède pas seulement des biens. On a aussi des dettes. Et souvent ces dettes servent à acheter un bien qui accroît son patrimoine, comme lorsque l’on effectue un emprunt pour acheter sa résidence principale… Inversement, on peut avoir des « obligations », par exemple une obligation de verser une pension alimentaire en cas de divorce…
D’un point de vue juridique, trois principes structurent cette notion :
- chaque personne physique possède un patrimoine, quel qu’il soit
- un individu ne peut détenir qu’un patrimoine unique
- la transmission de ce patrimoine ne s’effectue qu’au décès, à distinguer du partage, qui intervient du vivant et ne concerne qu’une partie des biens
La définition du patrimoine en immobilier
Le patrimoine en immobilier correspond à la partie des actifs qualifiée de non-financière, c’est-à-dire composée de biens matériels qui ne peuvent être échangés sur des marchés financiers, contrairement à des actions ou obligations.
On distingue deux catégories :
- les actifs productifs, générateurs de revenus, comme des logements locatifs
- les actifs improductifs, qui ne créent pas de flux financiers directs, à l’image d’une résidence principale
La valeur de ces biens reste indépendante de leur capacité à produire des revenus : une maison occupée par son propriétaire conserve une valeur patrimoniale identique à celle d’un logement loué.
Comprendre le patrimoine immobilier à travers des classifications
Les biens immobiliers susceptibles d’entrer dans un patrimoine sont nombreux :
- maisons, appartements et annexes
- biens soumis au régime de copropriété
- constructions en cours
- terrains constructibles
- parkings et garages
- jardins, terres agricoles, forêts et plantations
- bâtiments inscrits au titre des Monuments Historiques
Ces éléments peuvent être regroupés en trois grandes familles :
- résidences principales, où le propriétaire vit lui-même
- résidences secondaires, utilisées pour les séjours ou les vacances
- biens locatifs, mis à disposition de tiers en échange de loyers
Exemple : une personne possédant une maison principale avec terrain, un appartement loué avec parking et une villa en bord de mer dispose d’un patrimoine immobilier structuré en trois catégories.
Nuance sur le patrimoine immobilier
Au-delà de la liste des biens, le patrimoine immobilier se comprend aussi selon l’usage :
- patrimoine d’habitation, lorsque le bien sert de logement au propriétaire, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire
- immeuble de rapport, lorsque l’objectif est la perception de revenus locatifs par la mise en location d’un ou plusieurs logements
Cette distinction illustre la double dimension du patrimoine immobilier : à la fois espace de vie et source de revenus potentielle, il constitue un socle essentiel du patrimoine global d’un individu.