La valeur locative, souvent méconnue du grand public, constitue l’un des piliers de la fiscalité immobilière française. Elle ne reflète pas le loyer réellement payé par un locataire mais correspond à une estimation théorique utilisée par l’administration pour calculer plusieurs impositions locales. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, chaque bien est concerné. Son montant peut évoluer dans le temps, notamment en cas de travaux ou de transformations du logement.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative cadastrale désigne le revenu annuel qu’un propriétaire pourrait percevoir s’il louait son bien dans des conditions normales de marché. Cet indicateur, fixé par l’administration fiscale, sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Elle constitue donc une donnée de référence, à la fois pour les collectivités territoriales et pour les contribuables.
Elle s’applique aussi bien aux propriétés bâties (maisons, appartements, locaux professionnels) qu’aux terrains non bâtis. Chaque année, elle peut être actualisée pour tenir compte d’éventuelles améliorations ou modifications.
Comment est-elle calculée ?
L’administration fiscale applique une formule précise pour déterminer la valeur locative :
Valeur locative = Surface pondérée du local × Tarif de la catégorie × Coefficients
Cette méthode combine plusieurs paramètres destinés à refléter les caractéristiques du bien.
Surface pondérée du local
Toutes les pièces sont prises en considération, mais leur poids diffère selon leur usage et leur configuration. La pondération est définie par coefficients :
- 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (balcon, terrasse)
- 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (cave, garage)
- 1 pour les pièces principales (séjour, chambres)
Cette pondération vise à rapprocher l’estimation fiscale de l’usage réel des espaces.
Catégorie du local
Les biens sont classés dans 38 catégories, allant des logements modestes aux propriétés les plus prestigieuses. Ce classement s’appuie sur l’état du bâti et son usage. Lorsqu’un local accueille plusieurs activités, c’est la catégorie correspondant à la surface la plus étendue qui prévaut.
Chaque catégorie est associée à un tarif au mètre carré, fixé par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels et actualisé annuellement.
Coefficient de local
Divers coefficients viennent affiner le calcul en fonction de la configuration et de la situation du logement :
- coefficient d’importance (surface totale et catégorie du bien)
- coefficient de nature (affectation d’une pièce spécifique)
- coefficient de situation (environnement, emplacement)
- coefficient d’entretien (état général du bien)
Un ajustement particulier concerne la présence d’un ascenseur : le coefficient peut varier de -0,15 à +0,15 selon le confort apporté.
Où trouver la valeur locative cadastrale ?
Le propriétaire peut consulter la valeur locative de son bien dans plusieurs documents administratifs.
Par ville
Chaque propriétaire peut obtenir gratuitement une fiche d’évaluation auprès du centre des impôts fonciers compétent. Ce document mentionne la valeur locative brute retenue pour la commune concernée.
Taxe foncière
La valeur locative figure dans la rubrique « Base » de l’avis de taxe foncière. La taxe due est calculée en appliquant le taux voté par la commune à la moitié de la valeur locative du logement. Ce système, inchangé depuis les années 1970, explique les écarts observés entre communes.
Taxe d’habitation
Pour la taxe d’habitation, la valeur locative cadastrale est prise en compte dans son intégralité, avant abattements éventuels. Ces derniers bénéficient notamment aux ménages modestes (-1 à -15 %) et aux personnes en situation d’invalidité (-10 à -20 %).