Immobilier Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux en 2022

Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux en 2022

Appartement

Qualité de vie exceptionnelle, riche patrimoine culturel, climat agréable, emplacement géographique idéal… La capitale girondine est attractive à bien des égards et séduit de plus en plus d’investisseurs et de locataires. À tel point que la ville connaît un pic démographique exceptionnel : on estime que Bordeaux Métropole devrait atteindre 1 million d’habitants d’ici à 2030, c’est le moment d’investir dans l’immobilier à Bordeaux. My expat, société spécialisée dans l’investissement locatif en France vous explique pourquoi.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux en 2022 ?

Bordeaux fait aujourd’hui partie des villes françaises où l’investissement immobilier est le plus favorable. En effet, la capitale girondine ne manque pas d’attraits pour les  investisseurs.

Une demande locative élevée

Avec une évolution démographique de 1,2 % par an, Bordeaux fait partie des villes françaises où la croissance démographique est la plus forte.

Cela garantit aux investisseurs une demande locative élevée tout au long de l’année, que ce soit dans Bordeaux intramuros ou dans les communes périphériques comme Pessac, Mérignac et Talence.

Une localisation exceptionnelle

À seulement 2 h de Paris en TGV, et à 45 min de la plage en voiture, Bordeaux bénéficie d’une situation géographique privilégiée.

Une telle localisation participe fortement au rayonnement économique, culturel et touristique de la ville.

Sa proximité avec la capitale séduit également de nombreux Parisiens à la recherche d’une meilleure qualité de vie.

Les prix de l’immobilier bordelais augmentent

En raison de l’attractivité de la ville, les prix de l’immobilier bordelais sont en forte augmentation, de +26,5 % en 5 ans.

Pour l’acquéreur, c’est l’assurance de réaliser un investissement patrimonial très favorable, avec un bien qui prendra de la valeur dans le temps et avec une forte plus-value à la revente.

Une majorité d’étudiants et de jeunes actifs

Bordeaux est également une ville très prisée par les étudiants et les jeunes actifs, à la recherche d’un studio ou d’une colocation.

On compte ainsi près de 10 % d’étudiants et 30 % de jeunes actifs dans la ville. Une bonne nouvelle pour les investisseurs qui ont ainsi la garantie de bénéficier d’une forte demande locative toute l’année, sur des typologies d’actifs très intéressantes.

De nouveaux projets d’urbanisme

En pleine expansion, la capitale de la Gironde fait également l’objet d’un projet de renouvellement urbain des quartiers, ce qui offre de belles opportunités d’investissements immobiliers à Bordeaux.

C’est notamment le cas de l’opération de l’éco-quartier Bastide-Niel, qui devrait permettre d’accueillir, d’ici à 2028, 3 400 logements neufs et 25 000 hectares dédiés aux commerces.

Quel type d’investissement choisir à
Bordeaux ?

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif à Bordeaux, voici nos conseils pour bien choisir le type de bien et le mode de location.

Que choisir entre immobilier ancien et immobilier neuf ?

Pour investir dans l’immobilier à Bordeaux, il sera plus facile de trouver un appartement dans l’ancien, surtout avec un petit budget.

Pour investir dans le neuf, un budget conséquent est souvent requis.

De manière générale, l’investissement dans l’ancien sera plus rentable, car les prix d’acquisition sont plus accessibles.

En outre, les biens anciens sont surtout situés dans le centre-ville et dans les quartiers attractifs, tandis que les logements neufs se trouvent souvent en périphérie et dans des zones excentrées, ce qui peut favoriser la vacance locative.

Faut-il louer son bien meublé ou vide ?

Nous vous recommandons fortement de privilégier la location meublée. Ce mode de location vous permet en effet de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Le LMNP vous permet, que vous soyez résident ou expatrié, de profiter d’avantages fiscaux très attractifs.

Vous pouvez, au choix, déclarer vos revenus avec le régime micro-BIC et ainsi bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.

Sinon, vous pouvez choisir le régime réel et bénéficier d’une déduction des charges relatives à votre investissement locatif (intérêts, frais de gestion, travaux, achats du mobilier, taxe foncière, frais de notaire…), et d’amortissements sur les recettes déclarées.

Pour être éligible au statut LMNP, vous devez louer votre bien meublé, et les revenus fonciers ne doivent pas excéder les 23 000 € par an, ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du propriétaire bailleur.

De plus, les loyers des logements meublés sont 10 à 30 % plus élevés que pour les logements vides. Ce type de location fait également l’objet d’une demande importante chez les étudiants et les jeunes actifs.

Par ailleurs, la location meublée vous permet de bénéficier d’une plus grande flexibilité sur le bail : la durée est en effet d’1 an minimum et de 9 mois si le locataire est étudiant.

A contrario, avec la location d’un logement vide, l’abattement forfaitaire est inférieur, le bail minimum est de 3 ans, et il est impossible de bénéficier du dispositif LMNP.

Investir à Bordeaux avec budget inférieur ou égal à 200.000 € : quel bien choisir ?

Pour investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux, il est recommandé de disposer d’un budget minimum de 150 000 €, dont un minimum de 30 % du montant global pour les frais annexes (apports, frais de notaire, honoraires d’agence…).

Pour une demande de financement en tant que non-résident, 150 000 € est d’ailleurs le montant minimum d’endettement exigé par la plupart des banques.

À savoir : l’apport pour le prêt immobilier est essentiel pour rassurer la banque. Plus votre apport sera important, plus vous aurez de chances d’obtenir un financement pour votre projet.

Investir à Bordeaux avec 200 000 €

Avec un budget de 200 000 €, vous pourrez acquérir un grand studio en centre-ville pour réaliser un investissement patrimonial ou bien un grand T2 en banlieue bordelaise, à Mérignac ou Pessac.

Si vous souhaitez acquérir un bien de plus grande surface, la solution la plus stratégique sera d’opter pour la colocation.
En février 2022, il faut compter 4 637 € / m2 en moyenne pour investir dans un appartement à Bordeaux et 5 740 € / m2 pour une maison.

Parmi les quartiers les plus attractifs, on peut citer le Triangle d’Or (réservés aux budgets élevés, car c’est le quartier le plus cher), les Chartrons, Bastide, Caudéran et La Victoire.

En ce qui concerne les villes limitrophes, Pessac (3 580 € / m2 pour un appartement en moyenne), Talence (3 876 € / m2) et Mérignac (4 024 € / m2) sont des emplacements à privilégier.