Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de profiter d’une fiscalité plutôt avantageuse pour les propriétaires ou gestionnaires d’appartements, de studios ou de location saisonnière par exemple. En souscrivant au régime micro-BIC, les revenus générés par l’activité de LMNP ne doivent pas excéder le plafond fixé à 23 000€. S’ils dépassent ce plafond, les revenus générés ne peuvent représenter plus de la moitié des revenus globaux du particulier. Cela permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. L’autre option est de souscrire au régime Réel Simplifié, pour l’amortissement LMNP.
Fonctionnement de l’amortissement LMNP
Il est important de bien saisir le fonctionnement de l’amortissement lmnp pour optimiser son investissement. Si malgré tout, vous avez du mal à vous y retrouver, vous pouvez contacter des entreprises comme Cogedim, spécialisées dans l’investissement immobilier.
Lorsque l’on souhaite déduire la perte de valeur d’un bien ou d’un objet dans le cadre de l’activité d’une entreprise et sur une période donnée, on parle d’amortissement financier. La perte de valeur liée donc à l’usure normale de l’objet sera chiffrée et imputée comme une charge. Celle-ci va dévaloriser le bénéfice annuel engendré par le ou les biens immobiliers et ainsi réduire le montant de l’impôt à payer.
L’amortissement non déductible pour LMNP est donc un dispositif de défiscalisation et par conséquent, il est encadré par l’Etat. Tout Loueur en meublé non-professionnel peut bénéficier de l’amortissement lmnp, à condition de souscrire au régime Réel Simplifié, dont les recettes annuelles ne dépassent pas 818 000€ hors taxes.
Calcul de l’amortissement
L’article 311-2 du Plan Comptable Général stipule que l’amortissement doit être calculé par composants. Ainsi, vous devez décomposer et distribuer la valeur de votre bien selon plusieurs catégories. Chaque composant est défini par une durée d’amortissement qui lui est propre.
Les meubles et équipements d’une valeur inférieure à 600€ TTC seront directement enregistrés en charges déductibles. Cela fonctionne également pour les dépenses liées à l’électricité, l’entretien, la taxe foncière, les frais de dossiers, etc.
Pour les dépenses supérieures à 600€ TTC, on entre dans l’amortissement. Les dépenses suivantes sont amortissables à 100% : la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain), les frais d’actes, la valeur hors-taxe du mobilier et les travaux effectués dans le bien.
Ainsi, on calcule l’amortissement annuel d’un bien en divisant sa valeur d’origine par le nombre d’années d’utilisation théorique.
- Pour l’immobilier : 25 à 40 ans (soit 2,5 à 4% par an).
- Pour les travaux : 10 à 20 ans (soit 5 à 10% par an).
- Pour le mobilier : 5 à 10 ans (soit 10 à 20% par an).
On pourra amortir n’importe quel bien dont la durée de vie théorique est supérieure à 1 an. Par exemple, on compte 10 ans pour un canapé ou une table de séjour et 15 ans pour un nouveau parquet.
Si la valeur du bien est de 300 000€ et que le terrain est évalué à 30 000€, la valeur prise en compte dans l’amortissement sera 270 000€. Comme chacun des composants de la construction possède sa propre durée d’amortissement, la valeur totale du bien sera décomposée. On pourra attribuer 50% à la structure, 20% à la façade extérieure et aux menuiseries, 20% à l’énergie, etc.
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