Vente immobilière : comment fonctionne la loi Carrez ?

Lors de la vente d’un logement en copropriété, le propriétaire est dans l’obligation d’informer l’acquéreur sur la surface privative habitable du bien concerné. C’est la Loi Carrez de 1996 qui est retenue pour effectuer la mesure, sachant que celle-ci peut être réalisée aussi bien par le vendeur lui-même que par un diagnostiqueur-géomètre. Découvrez ci-dessous tous les éléments clés à retenir concernant le diagnostic Loi Carrez.

Qu’est-ce que la mesure de superficie Loi Carrez immobilier ?

Entrée en vigueur en juin 1997, la Loi Carrez du 18 décembre 1996, soutenue par Gilles Carrez, est venue normaliser le mesurage des lots de copropriété lors d’une vente immobilière. Une fois obtenu, ce dernier devra être indiqué clairement dans tous les documents officiels inhérents à la transaction : compromis ou promesse de vente, acte de vente…

Concrètement, la Loi Carrez immobilier permet de calculer la superficie privative habitable d’un appartement, autrement dit un logement en copropriété.

Il existe différentes méthodes de mesurage Loi Carrez ayant chacune une application légale bien définie :

• SHON ;
• SHOB ;
• Loi Boutin ;
• Surface utile ;
• Surface pondérée…

Chacune de ces méthodes de mesure peut prendre en compte ou exclure certains éléments :

• Les murs et embrasures des portes ;
• Les annexes et dépendances ;
• Les jardins…

N’hésitez pas à consulter les conseils de l’Agenda Diagnostics pour en savoir plus sur la Loi Carrez.

Quel est le champ d’application du mesurage Loi Carrez ?

Le mesurage Loi Carrez s’applique généralement à toutes les ventes immobilières « en copropriété », qu’il s’agisse d’un lot à usage résidentiel, professionnel ou commercial. Sont donc concernés par cette loi :

• Les logements en copropriété d’appartements ;
• Les logements en copropriété « horizontale » : maisons en lotissements

En revanche, le diagnostic Loi Carrez ne s’applique pas aux :

• Maisons individuelles ;
• Logements en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) : vente sur plan

Comment effectuer un diagnostic Loi Carrez ?

Le diagnostic Loi Carrez concerne toutes les surfaces privatives habitables supérieures à 1,80m de hauteur sous plafond. Voici comment fonctionne le mesurage Loi Carrez :

Les éléments pris en compte

La Loi Carrez concerne les superficies des locaux couverts et fermés en dur avec un sous plafond d’au moins 1,80m de hauteur. On mesure uniquement la surface des pièces, excluant ainsi les gros œuvres tels que murs, marches, cloisons, cages d’escalier, embrasures de fenêtres et portes, gaines.

Ce qui ne doit pas être pris en compte

Sont exclus dans le mesurage Loi Carrez les lots ou fractions de lots de copropriété inférieurs à 8m² ainsi que toutes les pièces non privatives ou impropres au logement. Le calcul de la superficie ne prend également pas compte des :

• Greniers non aménageables ;
• Caves ;
• Places de parking et garages ;
• Boxes et annexes ;
• Jardins ;
• Terrasses ou balcons ouverts.

Bon à savoir : par ces différents critères, on a tendance à confondre la Loi Carrez et la Loi Boutin, sachant que celle-ci est plus stricte en excluant les vérandas, les remises ou tout autre volume vitré.

Qui peut effectuer un diagnostic Loi Carrez ?

Comme indiqué au tout début de cet article, le diagnostic Loi Carrez peut être réalisé aussi bien par le propriétaire lui-même que par un professionnel.

Le recours à ce dernier n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé pour éviter de commettre d’erreur tout en ayant une preuve tangible en cas de litige. En effet, le mesurage est relativement compliqué dans les pièces mansardées où il faudra uniquement prendre en compte la hauteur de plafond supérieur à 1,80 m.

De plus, l’expertise d’un professionnel est indispensable pour obtenir un mesurage précis et fidèle à la réalité. D’autant plus qu’il engage sa responsabilité civile pour couvrir le propriétaire en cas de litige, sachant qu’en cas d’erreur (+5%), l’acheteur peut demander une indemnisation.