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À Paris, où le prix du mètre carré locatif dépasse couramment les 40 €, certaines situations exceptionnelles permettent encore de bénéficier de loyers dérisoires. Des appartements de 20 m² y sont loués pour moins de 300 € par mois, en toute légalité. Ces cas singuliers, rendus possibles par la loi de 1948, concernent des logements très spécifiques, occupés depuis plusieurs décennies. Malgré la pression foncière, cette législation ancienne continue de produire des effets concrets. La revalorisation annuelle des loyers y est sévèrement encadrée, tout comme les conditions d’accès. Ce dispositif protège encore une poignée de locataires dans un marché où les prix ne cessent de grimper.
Revalorisation limitée des loyers à partir de juillet 2025
Le dispositif de la loi de 1948 prévoit une majoration annuelle des loyers strictement plafonnée. À compter du 1er juillet 2025, les loyers des logements classés en catégories IIA à IIIB pourront être augmentés de 1,40 %, cette augmentation des loyers risque donc de couter cher pour certains locataires.
Ce taux, aligné sur celui de l’IRL du premier trimestre 2025, s’applique uniquement si le loyer demeure en deçà des valeurs locatives réglementaires.
Les logements relevant de la catégorie IV restent, eux, exclus de toute revalorisation. Cette distinction entre catégories conditionne directement le montant du loyer pouvant être réclamé.
Montants plafonnés selon la surface et la catégorie
Pour les biens encore soumis à ce régime, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds définis annuellement par arrêté.
Ces plafonds sont calculés selon la surface corrigée du logement et varient en fonction de la catégorie, du nombre de mètres carrés et de l’emplacement géographique :
| Catégorie | Agglomération parisienne (€/m²) | Hors agglomération parisienne (€/m²) | ||
|---|---|---|---|---|
| 10 premiers m² | m² suivants | 10 premiers m² | m² suivants | |
| IIA | 14,00 | 8,31 | 11,43 | 7,88 |
| IIB | 9,62 | 5,16 | 7,88 | 6,01 |
| IIC | 7,38 | 3,90 | 6,01 | 3,65 |
| IIIA | 4,46 | 2,36 | 3,65 | 2,17 |
| IIIB | 2,64 | 1,37 | 2,17 | 1,37 |
| IV | 0,26 | 0,12 | 0,26 | 0,12 |
Un studio de 20 m² corrigés en catégorie IIA à Paris peut ainsi être loué pour moins de 280 € mensuels, un montant qui défie toute logique sur le marché actuel, mais qui reste conforme au cadre légal imposé par ce régime spécial.
Accès restreint à un régime réservé à des situations héritées
Le régime de 1948 ne s’applique qu’à des situations très encadrées. Les logements concernés doivent avoir été construits avant le 1er septembre 1948 et le locataire doit y avoir emménagé avant le 23 décembre 1986. Il n’est donc plus possible d’y accéder par une nouvelle location classique.
Ce statut peut néanmoins être maintenu dans les cas suivants :
- Le locataire principal conserve le bien en tant que résidence principale après expiration du bail
- En cas de décès ou de départ, le droit d’occupation peut être transmis à certains ayants droit
Parmi ces bénéficiaires :
- Le conjoint ou le partenaire pacsé depuis au moins un an
- Les enfants mineurs résidant dans le logement
- Les personnes handicapées vivant dans les lieux au moment du départ du titulaire
La loi de 1948 continue ainsi de garantir à une minorité de locataires un niveau de loyer sans équivalent dans la capitale, tout en assurant une sécurité résidentielle durable, dans des conditions d’accès devenues quasi inaccessibles aujourd’hui.
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