Prix d’un terrain agricole : tableau officiel des valeurs

Le marché foncier agricole français connaît une évolution constante, avec des prix au m² qui varient considérablement selon les régions et la qualité des terres. En 2025, comprendre la valeur d’un terrain agricole devient indispensable pour les agriculteurs, investisseurs et propriétaires fonciers. Cette analyse détaillée présente les tarifs officiels actuels et les facteurs déterminants pour l’estimation d’un terrain agricole au m².

Tableau officiel des prix des terres agricoles par région en 2025

Les données officielles des SAFER révèlent des disparités importantes entre les régions françaises. Le prix d’un terrain agricole au m² varie de 0,30 € à plus de 12 € selon la localisation et la qualité agronomique.

Région	Prix moyen libre (€/m²)	Prix moyen loué (€/m²)	Évolution 2024-2025
Provence-Alpes-Côte d’Azur	1,22	0,95	+2,1%
Île-de-France	0,89	0,72	+1,8%
Rhône-Alpes	0,78	0,61	+1,5%
Alsace	0,71	0,58	+1,3%
Nord-Pas-de-Calais	0,68	0,54	+1,7%
Centre-Val de Loire	0,52	0,43	+1,2%
Bourgogne-Franche-Comté	0,30	0,25	+0,9%
Nouvelle-Aquitaine	0,45	0,38	+1,4%
Occitanie	0,41	0,34	+1,1%
Bretagne	0,48	0,39	+1,6%

Ces tarifs reflètent la moyenne nationale de 6 200 € par hectare pour les terres libres non bâties, soit 0,62 € au m². Les terres louées affichent un prix moyen de 5 120 € par hectare, représentant 0,51 € au m².

Facteurs déterminants du prix d’un terrain agricole au m²

L’estimation d’un terrain agricole repose sur plusieurs critères techniques et économiques qui influencent directement sa valeur marchande. Ces éléments permettent aux experts d’établir une fourchette de prix réaliste.

Qualité agronomique et potentiel productif

La fertilité du sol constitue le premier critère d’évaluation. Les terres de grande culture en Beauce ou en Picardie atteignent des prix supérieurs grâce à leur rendement élevé. L’analyse pédologique révèle la composition chimique, la structure et la capacité de rétention d’eau du sol.

• Terres de grande culture : 0,60 € à 1,20 € par m²
• Prairies permanentes : 0,25 € à 0,70 € par m²
• Terres maraîchères : 1,50 € à 3,00 € par m²
• Vignobles AOC : 15 € à 200 € par m² selon l’appellation

Localisation géographique et accessibilité

La proximité des centres urbains et des infrastructures de transport influence considérablement la valeur foncière. Les terrains situés près des métropoles bénéficient d’une prime liée au potentiel de changement de destination future.

• Distance aux centres urbains (moins de 20 km : +15% à +30%)
• Accès routier et desserte (route départementale : +10%)
• Proximité des coopératives agricoles (+5% à +10%)
• Zone d’irrigation disponible (+20% à +40%)

Méthodes d’estimation professionnelle

L’évaluation d’un terrain agricole nécessite une approche méthodique combinant plusieurs techniques de calcul. Les professionnels utilisent des référentiels précis pour déterminer la valeur vénale.

Méthode par comparaison

Cette approche analyse les ventes récentes de parcelles similaires dans un rayon de 10 à 15 kilomètres. Les notaires et géomètres-experts constituent une base de données des transactions pour établir des références fiables.

• Collecte des ventes sur 18 mois maximum
• Ajustement selon la superficie (effet de taille)
• Correction des différences de qualité agronomique
• Prise en compte des conditions de vente particulières

Méthode par capitalisation du revenu

Cette technique calcule la valeur selon la rentabilité agricole potentielle. Le prix résulte de la capitalisation du fermage annuel ou du revenu d’exploitation directe.

• Fermage annuel moyen : 92 € à 140 € par hectare
• Taux de capitalisation : 2% à 3% selon la région
• Calcul : Valeur = Fermage annuel / Taux de capitalisation
• Ajustement selon les charges et contraintes

Évolution du marché foncier agricole en 2025

Le marché des terres agricoles présente une tendance haussière modérée avec des variations régionales marquées. Les facteurs macroéconomiques et réglementaires influencent cette dynamique.

La demande reste soutenue par plusieurs éléments structurels. Les agriculteurs cherchent à agrandir leurs exploitations pour améliorer leur compétitivité. Les investisseurs institutionnels s’intéressent aux terres agricoles comme placement refuge face à l’inflation. La raréfaction du foncier disponible maintient une pression sur les prix.

• Hausse moyenne nationale : +1,5% en 2025
• Volume de transactions : 98 350 ventes recensées
• Surface totale échangée : 431 200 hectares
• Valeur globale du marché : 6,166 milliards d’euros

Les régions périurbaines connaissent les plus fortes progressions, avec des augmentations de 2% à 3% annuelles. Cette dynamique s’explique par la pression foncière urbaine et les projets d’aménagement du territoire.

Spécificités par type de culture

Chaque type d’exploitation agricole présente des caractéristiques de prix distinctes. La destination culturale influence directement la valeur au m² selon le potentiel de rentabilité.

Terres de grande culture

Les parcelles destinées aux céréales, oléagineux et protéagineux représentent le segment le plus liquide du marché. Leur prix reflète la productivité mesurée en quintaux par hectare et la facilité de mécanisation.

• Blé tendre : rendement de 70 à 90 q/ha
• Maïs grain : rendement de 90 à 110 q/ha
• Colza : rendement de 35 à 45 q/ha
• Betterave sucrière : rendement de 85 à 95 t/ha

Prairies et élevage

Les prairies permanentes et temporaires affichent des prix inférieurs aux terres labourables. Leur valeur dépend de la qualité fourragère et de la capacité de chargement en unités de gros bétail.

• Prairies permanentes de qualité : 0,40 € à 0,80 € par m²
• Prairies temporaires : 0,35 € à 0,65 € par m²
• Parcours extensifs : 0,15 € à 0,35 € par m²
• Prairies irriguées : +25% à +40% de plus-value

Réglementation et contraintes d’urbanisme

Le statut juridique d’un terrain agricole détermine ses possibilités d’utilisation et influence sa valeur. Les documents d’urbanisme locaux encadrent strictement les changements de destination.

Les terrains classés en zone agricole (A) ou naturelle (N) dans les PLU conservent leur vocation agricole. Toute construction nécessite une autorisation spécifique et doit être liée à l’activité agricole. Cette contrainte maintient les prix à un niveau agricole, sans spéculation foncière.

Certaines parcelles bénéficient d’un potentiel de constructibilité future. Leur proximité des zones urbaines ou leur inscription dans les projets d’aménagement communaux génère une plus-value anticipée. Pour en savoir plus sur les conditions de transformation, consultez notre guide sur comment un terrain peut devenir constructible.

• Zone agricole stricte : prix agricole standard
• Zone agricole avec enjeux urbains : +20% à +50%
• Terrain avec espoir de constructibilité : +100% à +300%
• Parcelle en cours de procédure : prix négocié au cas par cas

Conseils pour l’achat et la vente

L’acquisition ou la cession d’un terrain agricole nécessite une préparation minutieuse. Les démarches administratives et les aspects fiscaux requièrent l’accompagnement de professionnels spécialisés.

Avant tout achat, vérifiez le statut juridique de la parcelle auprès du service urbanisme de la commune. Consultez le PLU pour connaître les règles d’occupation du sol et les projets d’aménagement prévus. Demandez un certificat d’urbanisme pour sécuriser votre projet.

La SAFER dispose d’un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles. Cette procédure vise à maintenir le caractère agricole des parcelles et à favoriser l’installation de jeunes agriculteurs. Le délai de rétractation de deux mois s’applique à toute transaction.

Pour optimiser votre stratégie de vente, découvrez nos conseils détaillés dans notre article sur comment vendre un terrain.

• Vérification du statut juridique et des servitudes
• Analyse de la qualité agronomique par un expert
• Étude de marché sur les transactions récentes
• Négociation des conditions suspensives
• Accompagnement notarial pour la rédaction

Fiscalité et aspects financiers

L’acquisition d’un terrain agricole génère des obligations fiscales spécifiques. Les droits d’enregistrement, la taxe foncière et les plus-values de cession obéissent à des règles particulières.

Les droits de mutation s’élèvent à 5,80% du prix de vente pour les terrains agricoles. Cette taxation comprend les droits départementaux (4,50%) et la taxe communale (1,20%). Certaines exonérations s’appliquent aux jeunes agriculteurs ou aux transmissions familiales.

La taxe foncière sur les propriétés non bâties concerne tous les terrains agricoles. Son montant varie selon la commune et la classification cadastrale. Les exploitants bénéficient d’abattements spécifiques selon le mode de faire-valoir.

• Droits de mutation : 5,80% du prix de vente
• Taxe foncière : 20% à 50% de la valeur locative cadastrale
• Plus-value de cession : taxation selon la durée de détention
• Exonération IFI : sous conditions d’exploitation effective

Perspectives d’investissement

L’investissement en terres agricoles présente des caractéristiques attractives pour diversifier un patrimoine. La stabilité des rendements et la protection contre l’inflation séduisent les investisseurs institutionnels et particuliers.

Le rendement locatif des terres agricoles oscille entre 1,5% et 2,5% annuels. Cette performance modeste s’accompagne d’une valorisation du capital à long terme et d’avantages fiscaux. La demande structurelle pour les produits alimentaires garantit la pérennité de l’activité agricole.

Les contraintes réglementaires limitent la spéculation et maintiennent des prix cohérents avec l’usage agricole. Cette régulation protège les exploitants tout en offrant une sécurité aux investisseurs. Pour connaître les règles d’aménagement, consultez notre guide sur la réglementation des clôtures sur terrain agricole.

• Rendement locatif : 1,5% à 2,5% par an
• Valorisation capitale : +2% à +3% annuels
• Avantages fiscaux : exonération IFI possible
• Liquidité : marché moins fluide que l’immobilier urbain
• Ticket d’entrée : 50 000 € à 200 000 € par hectare

Questions fréquemment posées

Comment calculer le prix d’un terrain agricole au m² ?

Le calcul s’effectue en divisant le prix total par la superficie en mètres carrés. Pour un hectare vendu 60 000 €, le prix au m² s’élève à 6 € (60 000 ÷ 10 000). Cette méthode permet de comparer facilement les offres de différentes tailles. Les professionnels utilisent également des coefficients de pondération selon la forme, l’accessibilité et la qualité agronomique de la parcelle.

Quelle différence entre terrain agricole libre et loué ?

Un terrain agricole libre peut être exploité immédiatement par l’acquéreur ou loué à un fermier de son choix. Le terrain loué reste occupé par un fermier en place, protégé par le statut du fermage. Cette situation réduit le prix de 15% à 25% car l’acquéreur ne peut pas disposer librement de sa propriété. Le bail rural court généralement sur 9 ans minimum, avec possibilité de renouvellement.

Les terrains agricoles peuvent-ils devenir constructibles ?

La transformation d’un terrain agricole en terrain constructible nécessite une modification du document d’urbanisme communal. Cette procédure relève de la compétence de la commune dans le cadre de la révision du PLU. Les critères d’urbanisation incluent la cohérence avec le développement urbain, la desserte par les réseaux et la préservation des espaces agricoles. Le processus peut prendre plusieurs années et reste soumis à l’avis des services de l’État.

Quels sont les frais annexes lors de l’achat ?

Les frais d’acquisition représentent 7% à 8% du prix de vente. Ils comprennent les droits de mutation (5,80%), les honoraires du notaire (1% à 1,5%) et les frais de géomètre si nécessaire (0,5% à 1%). S’ajoutent les coûts d’expertise agronomique (500 € à 1 500 €) et les frais de dossier bancaire pour un financement. Ces charges doivent être intégrées dans le budget total d’acquisition.