Acheter un logement neuf en TVA réduite : comment en bénéficier ?

Acheter un logement neuf représente un investissement conséquent, mais certaines mesures permettent d’en réduire le coût. Parmi elles, l’application d’une TVA réduite peut constituer un avantage non négligeable pour les futurs propriétaires. Ce dispositif repose sur des critères précis liés à la localisation du bien, aux revenus des acquéreurs et aux conditions d’occupation. Quels sont les logements concernés ? Quelles obligations doivent respecter les bénéficiaires ? Voyons tout cela ensemble.

Un taux réduit pour les logements neufs situés en zone ANRU et QPV

Mise en place par la loi du 13 juillet 2006, la TVA à 5,5 % concerne l’accession sociale à la propriété dans certaines zones ciblées par l’État. Cette réduction s’applique aux logements neufs situés en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et dans un périmètre de 300 mètres autour.

L’objectif est d’encourager la construction de logements accessibles dans des quartiers nécessitant une requalification urbaine.

L’achat d’un appartement en TVA réduite est également possible dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), sous réserve qu’un contrat de ville encadre le projet immobilier.
Les logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et ceux financés via un prêt social de location-accession (PSLA) peuvent aussi bénéficier de cette TVA réduite, qu’ils se situent ou non en zone ANRU.

Pour savoir si un logement est éligible, il est possible de consulter le site SIG Ville, qui recense les périmètres concernés, ou d’interroger les services fiscaux locaux.

Conditions d’accès à la TVA réduite à 5,5 %

Seuls les particuliers peuvent bénéficier de cette TVA allégée, sous réserve de respecter plusieurs critères :

• Les ressources du foyer ne doivent pas dépasser un plafond, variable selon la zone géographique et la composition du ménage.
• L’appréciation des revenus repose sur le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de réservation ou d’achat.
• Le logement doit être occupé comme résidence principale au moins huit mois par an.
• Le prix de vente du bien ne doit pas excéder un certain seuil, fixé selon la localisation.

Certaines situations particulières permettent d’être éligible même si l’occupation à titre de résidence principale est temporairement impossible.

Cela concerne notamment les obligations professionnelles entraînant un éloignement, les raisons de santé ou encore des cas de force majeure.

Plafonds de prix et zonage

Le prix au mètre carré du logement doit rester sous un seuil fixé selon la classification des zones utilisées pour la loi Pinel. Depuis le 1er janvier 2020, les montants appliqués sont les suivants :

• Zone A bis : 6 170 €/m²
• Zone A : 4 675 €/m²
• Zone B1 : 3 744 €/m²
• Zone B2 : 3 269 €/m²
• Zone C : 2 857 €/m²

Si le prix de vente dépasse ces plafonds, la TVA réduite ne peut pas être appliquée.

Un engagement de détention de 10 ans

L’achat d’un logement bénéficiant de la TVA réduite impose une durée minimale de détention de 10 ans. Pendant cette période, le bien doit rester la résidence principale de l’acquéreur.

Une revente anticipée entraîne le paiement d’un complément de TVA correspondant à la différence avec le taux standard de 20 %. Ce montant diminue d’un dixième par année de détention après la première et devient nul après 10 ans.

Des dérogations sont prévues pour certains cas exceptionnels. Le décès de l’acquéreur, une mutation professionnelle imposant un éloignement supérieur à 70 km, une période prolongée de chômage, une invalidité reconnue ou encore la dissolution d’un Pacs ou un divorce permettent de revendre le bien sans avoir à rembourser l’avantage fiscal.

Depuis 2014, une évolution des revenus du foyer ne remet pas en cause l’application du taux réduit, et certains événements familiaux comme un mariage ou la naissance d’un enfant ne déclenchent pas non plus de régularisation fiscale.