Bien immobilier neuf : que faut-il savoir avant d’acheter ?

Les étapes en amont de l’achat d’un bien immobilier neuf sont nombreuses. Dans un premier temps, vous devez définir les contours de votre projet, selon vos attentes personnelles et vos objectifs afin de trouver un logement neuf. En effectuant vos recherches, vous constaterez que deux options s’offrent à vous : la vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente d’un logement achevé. Ainsi, nous allons explorer ensemble les avantages et les inconvénients de chacune de ces possibilités, tout en abordant le déroulement de la procédure d’acquisition.

La VEFA

La VEFA consiste donc à acheter un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore commencée. Le promoteur lance la commercialisation d’un projet immobilier neuf, qu’il propose à la vente, avant même le début du chantier. Bien sûr, la VEFA est une opération très encadrée par la loi, afin de protéger l’acheteur contre les zones d’incertitudes que cet investissement peut représenter.

Survolons rapidement les avantages offerts par la VEFA :

• Les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux. Un échéancier précis définit le déblocage des fonds (20% à l’ouverture du chantier, 15% à l’achèvement des fondations, 20% à la pose de la première dalle, 10% à l’élévation des murs, 5% à la pose du toit, 15% à la pose des menuiseries extérieures, 10% à l’achèvement et 5% à la remise des clés).
• Les possibilités de personnalisation. Vous pouvez engager des travaux à titre personnel pour modifier la configuration du logement.
• Les garanties. Assurance dommage ouvrage, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale…
  Les frais de notaire sont réduits.
• Le logement est conçu selon les dernières normes techniques et environnementales.

La recherche de plan et l’étude du projet

Vous êtes en train d’effectuer vos recherches sur les sites internet où les annonces sont publiées et vous en repérez une ou plusieurs qui vous intéressent. Vous pouvez entrer en contact avec le promoteur afin de lui exprimer votre envie de visiter le site et l’espace de vente. C’est une étape primordiale afin de découvrir le terrain à bâtir et son environnement. Ce sera pour vous l’occasion de vérifier les avantages offerts par la localisation du site (dynamique du quartier, proximité avec les commerces, les transports, les services publics, etc.).

Si cette première approche est concluante, vous allez pouvoir étudier le programme plus en détail. La prochaine étape étant la signature du contrat de réservation, vous allez vérifier que le bien immobilier que vous achetez correspond à vos attentes que se soit l’achat d’une une maison ou un achat appartement neuf , et que le déroulement des opérations est synchronisé avec votre projet.

Ainsi, vous allez interroger le promoteur immobilier sur les points suivants :

• La durée d’exécution des travaux.
• La date prévue de la vente.
• Les dispositifs de sécurité qui seront mis en place.
• Les caractéristiques exactes du futur bien (surface, nombre de pièces, matériaux utilisés pour la construction, descriptif des éléments d’équipement, énumération des pièces de service, dépendances et dégagements)
• Les éléments modifiables et personnalisables du plan (les travaux modificatifs acquéreurs) tels que l’ajout de prises électriques, le déplacement ou la suppression d’une cloison, etc de l’appartement neuf.

Vous pouvez demander au promoteur de vous fournir les plans d’architecte afin d’étudier scrupuleusement la configuration de votre futur bien immobilier neuf.

Si le bien est situé dans une copropriété, vous devez également vous renseigner sur le montant des charges, les projets prévus dans l’immeuble, le caractère individuel ou collectif du chauffage et de l’eau chaude, les services collectifs (gardien, buanderie, etc.) et les infrastructures et équipements des parties communes.

Dans le cas où vous achèteriez un bien immobilier neuf pour un investissement locatif, demandez au promoteur le montant de loyer que vous pourrez fixer.

Signature du contrat de réservation et financement

Une fois que vous avez la certitude que le plan du promoteur correspond à vos attentes, vous pourrez signer ensemble le contrat de réservation. En parallèle, vous devez commencer vos démarches afin d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition du bien immobilier neuf.

Important : généralement, le promoteur demande un versement de garantie lors de la réservation, limité à 5% du prix de vente.

Pour votre recherche de financement, prenez le temps de vous renseigner sur les types de crédits immobiliers que vous pouvez contracter et les dispositifs auxquels vous êtes éligible. Nous pensons notamment à la Loi Pinel dans le cas où vous réaliseriez un investissement locatif, ainsi qu’au prêt d’accession sociale et au prêt à taux zéro (PTZ) dans le cas où vous disposeriez de revenus modestes et que vous faites l’acquisition de votre première résidence principale.

L’achat immobilier neuf achevé

Contrairement à la VEFA, vous achèterez le bien immobilier seulement lorsque celui-ci sera construit. Ainsi, la procédure d’obtention du logement est différente à certains égards. On retrouve cependant la même organisation : signature d’un pré contrat (compromis de vente ou promesse unilatérale de vente) avec droit de rétractation et signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. L’avantage principal de cette démarche est de pouvoir visiter le bien immobilier construit. En effet, vous pourrez ainsi plus facilement vous projeter, mais surtout, vous aurez l’occasion de déceler les potentiels vices du logement.

En signant une promesse de vente unilatérale, le vendeur vous réserve le bien pour une durée déterminée. Celle-ci peut dépasser les 10 jours de rétractation habituellement appliqués à la signature du pré-contrat. L’acompte à verser lors de la signature est généralement situé autour des 10% du prix de vente.

Contrairement à la VEFA, vous ne pourrez pas bénéficier d’un versement libératoire. En effet, lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, vous devrez vous acquitter du prix intégral du bien immobilier neuf, ainsi que des frais de notaire.

Dans les faits, la vente en l’état futur d’achèvement offre plus de flexibilité et de garanties que l’achat d’un logement neuf achevé. En revanche, si vous désirez acquérir un bien immobilier le plus rapidement possible, cette dernière option répond parfaitement à votre objectif. En effet, seuls 3 mois séparent la signature du contrat de l’acte de vente définitif, tandis que la durée minimale imposée par la VEFA avant d’obtenir le logement est de 16 mois. De plus, il faut souligner que la majorité des projets font face à des retards et sont plutôt livrées au moins 2 ans après la signature.

Julie P.

Rédactrice sur mediaseine.fr depuis plusieurs années, je suis spécialisée dans l’immobilier (achat, vente, location, marchands de biens, …), les travaux (isolation, gros œuvre, bricolage, …) et tous les sujets  qui touchent à l’Energie. Pour me contacter ou contacter la rédaction, passez par la rubrique contact du site.