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La copropriété est un immeuble ou un bâtiment destiné, en partie ou entièrement, à l’habitation et qui appartient à plusieurs propriétaires. Afin que la copropriété soit bien gérée et entretenue, certaines règles sont mises en place. Plusieurs acteurs se partagent la gérance des parties communes du bâtiment. On trouve notamment le syndicat de copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical, chacun ayant des missions bien spécifiques.
Comment fonctionne une copropriété ?
On parle de copropriété lorsque plusieurs personnes sont propriétaires dans un même immeuble ou une bâtisse. Au sein de la copropriété, chacun détient des parties personnelles, comme un appartement ou un étage, et partage certaines parties : la cour, le jardin, les paliers, les ascenseurs…
Il existe plusieurs copropriétés en fonction du type de construction, de son âge, des équipements et de ses caractéristiques. Cependant, les immeubles faisant office de copropriété sont surtout classés selon leur ancienneté. Ainsi, on distingue les copropriétés datant d’avant 1915, les copropriétés bâties entre 1915 et 1948, les copropriétés réalisées entre 1949 et 1974, celles construites entre 1975 et 2000 puis les copropriétés récentes.
On parle aussi de copropriété horizontale et de copropriété verticale. La première, encore dénommée copropriété pavillonnaire, est relative à un ensemble de maisons individuelles. La seconde concerne les appartements d’un ou plusieurs immeubles. Plusieurs acteurs jouent des rôles ou sont chargés de missions spécifiques.
Qui sont les différents acteurs de la copropriété ?
Un immeuble en copropriété est composé de plusieurs parties prenantes. Le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de copropriété doivent assurer l’administration de la copropriété, chacun selon un rôle bien déterminé.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est constitué sans formalité dès le début de la copropriété. En son sein, sont obligatoirement regroupés tous les copropriétaires de la construction. Le rôle principal de cette assemblée des copropriétaires est de faire des assemblées générales une fois par an afin de voter, suivant des règles, les décisions prises par rapport à la copropriété. En termes de décisions, cela peut concerner entre autres :
- le budget prévisionnel de l’exercice comptable prochain,
- l’apport de modification du règlement relatif à la copropriété,
- les travaux à faire dans la copropriété,
- le choix du syndic et de la désignation des membres du conseil syndical…
Il faut aussi noter que le syndicat des copropriétaires a une valeur juridique et est traité comme une entité. Le syndicat des copropriétaires est donc susceptible d’agir en justice en son propre nom.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété a pour mission d’administrer la copropriété. Chaque copropriété a l’obligation, selon la loi, d’être liée à un syndic de copropriété. Il est chargé de mettre en œuvre des décisions prises par le syndicat au cours des assemblées générales. Cependant, contrairement à celui-ci, il ne dispose pas du droit de prendre des décisions de façon unilatérale.
Le syndic est désigné via le vote de l’assemblée générale des copropriétaires, après une mise en concurrence, tous les trois ans. En absence de syndic au niveau de la copropriété, il est possible de saisir le tribunal de grande instance, afin que son président désigne un administrateur provisoire. Ce dernier sera alors chargé de la mission de convoquer une assemblée générale pour l’élection d’un syndic.
Les copropriétaires ont par ailleurs le choix entre deux types de syndics : les syndics professionnels et les non-professionnels ou bénévoles. Avec l’évolution de la technologie, ils peuvent même opter pour un syndic de copropriété en agence ou un syndic de copropriété digital. Le syndic digital ou syndic en ligne présente de nombreux avantages en termes de rapport qualité. Ce choix vous permet de bénéficier d’une bonne réactivité, d’une plus grande disponibilité et d’une réduction des frais d’administration.
Le conseil syndical
Le conseil syndical d’une copropriété est composé de quelques copropriétaires missionnés par le syndicat des copropriétaires pour représenter tous les propriétaires et décider en leurs noms. Ces membres sont élus à la majorité au cours d’une assemblée générale.
Selon le modèle de gestion de la copropriété, le rôle du conseil syndical peut ne pas être le même. Sa mission sera d’assister le syndic et de superviser ses actions, lorsque la copropriété est gérée par un syndic bénévole ou professionnel. Dans ce cas, il n’est pas obligatoire et il est donc possible de s’en passer.
La constitution du conseil syndical est en revanche indispensable quand la gestion de la copropriété est faite en syndic coopératif. Le conseil syndical et ses membres sont alors chargés d’assurer la gestion de l’immeuble ou des maisons. C’est un travail bénévole. Les conseillers syndicaux ne reçoivent pas de rémunération pour s’acquitter de leur mission. Toutefois, ils peuvent bénéficier de défraiement des dépenses relatives à l’exercice de la fonction. Cela peut être un abonnement mobile, une assurance responsabilité civile ou encore des forfaits kilométriques pour leurs déplacements.
Pourquoi faire appel à un syndic de copropriété professionnel plutôt qu’à un bénévole ?
Pour la gestion de votre copropriété, vous avez la possibilité de choisir un syndic de copropriété professionnel ou un syndic de copropriété bénévole (non professionnel). Il est recommandé néanmoins d’opter pour un syndic de copropriété professionnel, car même si les deux ont la même mission, le syndic professionnel sera probablement plus efficace que le bénévole.
Le syndic de copropriété professionnel
Toutes les compétences nécessaires à la bonne gestion de la copropriété peuvent être trouvées chez un syndic professionnel. Le syndic professionnel dispose d’une carte professionnelle et d’une assurance de responsabilité civile. Il dispose des connaissances juridiques. Il maîtrise aussi la comptabilité. Son carnet d’adresses est par ailleurs souvent très bien fourni. Il peut donc, en cas de nécessité, trouver rapidement une entreprise ou un acteur de l’immobilier pour résoudre un problème précis de manière efficace.
Lorsque vous optez pour un syndic professionnel, vous bénéficiez d’un contrat encadré par la loi. Vous disposez également d’une garantie financière couvrant les fonds de la copropriété. Cela vous permet d’être serein lorsqu’il y a des complications. C’est un gestionnaire qui supervise de près les aspects techniques, les sinistres ainsi que les travaux. Avec le syndic de copropriété professionnel, les conflits d’intérêts sont également limités puisqu’il est externe à la copropriété. Il n’y aura donc aucune inimitié qui impactera négativement la gestion de votre copropriété.
Le syndic de copropriété bénévole
Le syndic de copropriété bénévole présente surtout un avantage économique. Il permet aux copropriétaires de ne pas payer d’honoraires comme c’est le cas dans le cadre d’un contrat avec un syndic professionnel. Cependant, contrairement à ce dernier, il n’est pas obligé d’avoir des compétences professionnelles spécifiques. Or, il faut avoir une bonne maîtrise de la comptabilité et une parfaite connaissance des notions juridiques pour conclure des contrats en faveur de la copropriété et faire également respecter les règlements.
Parfois, le bénévole ne dispose pas d’assez de temps pour s’occuper de ses charges, alors que gérer la vie en copropriété nécessite une très bonne organisation et donc un grand investissement en matière de temps. Le carnet d’adresses du syndic bénévole peut aussi ne pas être assez étoffé. Il pourrait parfois donc être dans l’incapacité de faire appel aux acteurs immobiliers adéquats. De plus, Il est difficile pour le syndic bénévole d’avoir simultanément son propre travail et accomplir convenablement les missions liées au syndic.
En conclusion, plusieurs acteurs interviennent dans la gestion de la copropriété qui se fait sur la base de certains règlements. Le plus grand travail repose cependant sur le syndic de copropriété sous la direction et la supervision du syndicat de copropriété et du conseil syndical. Pour que la vie en copropriété se déroule bien, il faut donc trouver un syndic performant. Il est recommandé à cet effet d’opter pour un syndic professionnel. Ce dernier dispose des compétences adéquates et saura consacrer le temps et l’énergie nécessaire à la gestion de la copropriété.
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