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Face à l’envolée des taux immobiliers dépassant les 4% au second trimestre 2023 et des prix qui ne faiblissent pas, les candidats à l’achat immobilier doivent revoir leur stratégie. L’apport personnel, indispensable pour décrocher un prêt, atteint des sommets, impactant notamment les primo-accédants qui peinent à s’adapter à cette nouvelle donne. Dans cet article, nous analyserons les causes de cette situation, les difficultés rencontrées par les primo-accédants et les perspectives pour un éventuel retournement du marché immobilier.
Le dilemme des emprunteurs face à la montée des taux
Le montant de l’apport personnel nécessaire pour obtenir un prêt immobilier ne cesse de grimper. D’après certaines agences immobilières, il atteignait en moyenne 89 345 euros au deuxième semestre 2023, pour un bien de 244 090 euros, soit 36,6% du montant d’acquisition. Cette hausse s’explique principalement par l’augmentation rapide des taux de crédit immobilier au cours de l’année écoulée. Fin juin, ceux-ci s’élevaient à 3,80% pour les prêts conclus sur 25 ans, puis à 4,50% fin décembre pour la même durée de prêt. Les professionnels espèrent que les taux passent sous la barre des 4% en 2024.
Les emprunteurs sont donc contraints de modifier leurs comportement et :
- apporter plus d’épargne personnelle afin de limiter le remboursement des intérêts
- revoir le type de bien qui sera acheter
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) proscrit l’endettement au-delà de 35% et les prix de l’immobilier n’ont pas connu de baisse significative, affichant seulement un recul de 1,8% en moyenne sur l’ensemble du territoire selon une étude, ce qui ne permet pas aujourd’hui de trouver d’autres solutions.
Le parcours semé d’embûches des primo-accédants
Face à cette situation, tous les emprunteurs ne sont pas en mesure d’augmenter leur apport personnel. Les primo-accédants, qui achètent leur résidence principale pour la première fois, sont particulièrement pénalisés, car ils ne disposent pas de la somme issue de la vente d’un premier logement. Pour ne pas être exclus de l’accès à la propriété, certains optent pour l’acquisition de biens moins spacieux que ce qu’ils convoitaient initialement.
La superficie des biens achetés ne peut guère se réduire davantage sans compromettre le confort des occupants. Les primo-accédants doivent donc attendre une baisse plus marquée des prix de l’immobilier ou se tourner vers d’autres solutions, telles que l’obtention d’un prêt à 110% (sans apport).
La perspective d’un marché immobilier en mutation
Selon certains professionnels de l’immobilier, une chute des prix est à prévoir dans un avenir proche ainsi qu’une baisse de 4% des prix sur l’ensemble de l’année 2024. Les taux devraient également connaître une diminution dans les mois à venir, offrant ainsi un nouvel espoir aux primo-accédants en quête d’un financement.
En attendant, d’autres profils d’emprunteurs sont moins affectés par le durcissement des conditions d’emprunt, à l’image des retraités. Ces derniers bénéficient souvent d’un apport personnel important grâce à la revente de leur précédent bien, ce qui explique pourquoi leur part a augmenté de 7% en un an parmi les acquéreurs.