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L’achat d’un bien immobilier est souvent le projet d’une vie, et la question du financement se pose lorsque l’on envisage d’emprunter une somme significative, comme 350 000 euros. Quel salaire faut-il justifier pour concrétiser un tel projet ? Cet article propose une exploration détaillée des critères financiers indispensables à la compréhension de cette problématique. De la capacité d’emprunt au taux d’endettement, en passant par la diversité des revenus pris en compte et l’importance du reste à vivre, nous décryptons pour vous les mécanismes bancaires.
Détermination de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est un indicateur clé dans le processus de demande de prêt. Elle se calcule en prenant en compte plusieurs éléments :
- Le total des revenus, qu’ils soient fixes ou variables
- L’ensemble des charges mensuelles, incluant les dépenses courantes et les autres crédits en cours
- L’apport personnel, somme épargnée destinée à financer une partie du projet immobilier
A titre d’exemple, pour emprunter 250 000€ le salaire minimum pour le taux d’endettement soit inférieur à 35% est de 4 000€ sur 20 ans tandis que le salaire minimum pour emprunter 300 000€ sans être endetté est de 5 000€ sur 20 ans également.
Rôle du taux d’endettement
Le taux d’endettement, plafonné à 35 %, est un critère qui va déterminer la capacité de l’emprunt. Cette règle s’applique à divers types d’acquisitions immobilières et concerne la majorité des emprunteurs.
Prenons un exemple concret pour illustrer ce calcul dans le cadre d’un emprunt de 350 000 euros :
Une personne emprunte 350 000 € et ses mensualités de remboursement s’élèvent à 1 500 euros. Si cette personne dispose d’un revenu mensuel de 5 000 euros, le taux d’endettement se calcule comme suit :
Taux d’endettement = (Mensualités d’emprunt / Revenus) x 100 = (1 500 / 5 000) x 100 = 0,3 x 100 = 30 %
Le taux d’endettement est de 30 %, ce qui est inférieur au seuil maximal de 35 % et rend théoriquement cet emprunt possible.
Revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement
Les sources de revenus prises en compte par les banques pour évaluer la capacité d’emprunt sont diverses et varient selon la situation professionnelle de l’emprunteur.
Pour les salariés en CDI, l’intégralité des salaires est considérée, avec une attention particulière portée aux primes, qui sont souvent calculées sur une moyenne.
Les travailleurs en CDD, intérimaires, contractuels de la fonction publique ou intermittents voient leurs revenus moyennés sur trois ans, une méthode qui peut pénaliser en cas de périodes d’inactivité.
Les fonctionnaires bénéficient d’une prise en compte intégrale de leurs traitements, tandis que les primes sont également évaluées sur une moyenne.
Pour les micro-entrepreneurs, chefs d’entreprise et travailleurs indépendants, la banque se base sur une moyenne des revenus sur les trois dernières années. En revanche, les indemnités chômage et certaines aides ou pensions alimentaires ne sont généralement pas intégrées dans le calcul des revenus.
Analyse du saut de charges
Le saut de charges, différence entre le loyer actuel et les futures mensualités de prêt, est également scruté par les banques. Un écart faible est préférable, et une épargne conséquente est attendue pour ceux bénéficiant d’un logement gratuit.
4 salaires pour un prêt de 350 000 euros
La durée du prêt influence directement le salaire minimum requis. Voici un tableau avec 4 exemples de salaires minimums indispensables pour différentes durées d’emprunt :
| Durée du prêt | Salaire mensuel minimum |
|---|---|
| 10 ans | 8 333 euros |
| 15 ans | 5 555 euros |
| 20 ans | 4 166 euros |
| 25 ans | 2 857 euros |
Il est important de prendre en compte l’intégration du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) dans le calcul car il va modifier les résultats. Par exemple, pour un prêt de 350 000 euros sur 15 ans à un taux d’emprunt de 1,4 % et une assurance à 0.34 %, le salaire minimum requis s’élève à 6 445 euros.
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