L’investissement locatif dans les villes moyennes françaises représente une stratégie séduisante pour de nombreux investisseurs, attirés par la perspective de rendements attractifs dans un marché immobilier moins saturé que dans les grandes métropoles. Cette tendance, alimentée par des prix d’acquisition plus abordables, cache cependant des risques souvent sous-estimés, qui peuvent impacter significativement la rentabilité de ces investissements. Parmi ces risques, le taux de vacance locative se distingue comme un facteur critique, pouvant transformer un investissement apparemment lucratif en une source de tracas financiers. Vous trouverez dans cet articles les 5 villes moyennes à éviter pour un investissement locatif.
Les pièges de l’investissement locatif dans certaines villes moyennes
L’engouement pour les villes moyennes s’explique par leur potentiel de rendement élevé, dû à des prix d’achat inférieurs à ceux des grandes agglomérations.
Cette quête de rentabilité doit être tempérée par une vigilance accrue. Le taux de vacance locative, indicateur clé de la santé du marché locatif, peut varier fortement d’une ville à l’autre.
La moyenne nationale se stabilise autour de 8,1 % depuis 2018, certaines communes affichent des taux bien supérieurs, compromettant ainsi les rendements bruts qui peuvent dépasser les 6 %.
Cette réalité souligne l’importance d’une analyse rigoureuse du marché local avant tout investissement.
Cinq villes où il faudra faire attention
L’investissement dans l’immobilier locatif dans les villes moyennes nécessite une compréhension approfondie des dynamiques locales et des spécificités du marché immobilier.
Ces cinq villes françaises exposent des risques liés à l’investissement locatif méritent et une attention particulière :
- Perpignan : Cette ville du sud de la France offre des prix immobiliers moyens de 2 134 euros/m² et une rentabilité brute estimée à 7,6 %. Le taux de vacance locative y est élevé, atteignant 16,1 %
- Avignon : Malgré son attrait touristique, notamment grâce à son célèbre festival, Avignon présente un taux de vacance locative préoccupant de 15,7 %. La rentabilité moyenne, estimée à 6,4 %, est contrebalancée par une baisse démographique annuelle de 0,3 % entre 2014 et 2020
- Saint-Étienne : Connaît une croissance démographique stable, mais affiche un taux de vacance locative de 12,3 %. La rentabilité brute y est attrayante, à 8,2 %, avec des prix immobiliers particulièrement abordables, à seulement 1 395 euros/m².
- Mulhouse : Rentabilité brute impressionnante de 10,1 % et des prix immobiliers très compétitifs, environ 1 352 euros/m², Mulhouse pourrait sembler une option attrayante mais la ville fait face à un taux de vacance locative notable de 11,5 % et une diminution démographique, perdant 3 154 habitants entre 2016 et 2020.
- Tourcoing : Située dans les Hauts-de-France, Tourcoing offre une rentabilité brute moyenne de 7,6 %, avec un prix moyen au mètre carré de 2 029 euros. Le taux de vacance locative de la commune, légèrement supérieur à la moyenne nationale, s’établit à 9,1 %. La ville connaît une croissance démographique notable, ce qui pourrait influencer positivement le marché locatif à l’avenir.
Voici un tableau détaillé qui regroupe ces cinq villes, offrant une vue d’ensemble des facteurs essentiels à considérer pour les investisseurs immobiliers :
| Ville | Prix moyen au m² | Rentabilité brute estimée | Taux de vacance locative | Variation démographique annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Perpignan | 2 134 € | 7,6 % | 16,1 % | -0,4 % |
| Avignon | 2 422 € | 6,4 % | 15,7 % | -0,3 % |
| Saint-Étienne | 1 395 € | 8,2 % | 12,3 % | Stable |
| Mulhouse | 1 352 € | 10,1 % | 11,5 % | -0,8 % (2016-2020) |
| Tourcoing | 2 029 € | 7,6 % | 9,1 % | +0,7 % (2014-2020) |
L’investissement locatif dans les villes moyennes en France peut présenter des opportunités de rendement intéressantes, mais il est crucial de prendre en considération des facteurs tels que le taux de vacance locative et les tendances démographiques.
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