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Lorsqu’on cherche à construire une nouvelle maison ou qu’on souhaite rénover son logement actuel en y ajoutant une extension, il est nécessaire de respecter certaines règles. En effet, le plan local d’urbanisme diffère en fonction des communes et, quel que soit l’endroit où vous résidez, vous ne pouvez pas envisager n’importe quel projet. Cet article a ainsi pour but de vous informer sur les aspects réglementaires et administratifs liés à la réalisation d’un projet d’extension ou de construction, ainsi que sur les bonnes pratiques pour se conformer aux exigences légales.
Les différentes autorisations nécessaires
Selon la nature et l’ampleur de votre projet, vous devrez obtenir un permis de construire ou une simple déclaration préalable de travaux (DP). Il n’est pas toujours simple de savoir dans quel cas de figure vous vous trouvez puisque cela dépend du type de travaux (nous y reviendrons par la suite), du plan d’urbanisme de votre commune, de la surface concernée par l’agrandissement… Autant dire qu’il vous faudra demander l’avis d’un professionnel avant de lancer votre projet.
Sachant que dans les grandes lignes, le permis de construire est une autorisation administrative qui atteste que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur. La déclaration préalable de travaux, quant à elle, est une formalité simplifiée qui permet de vérifier que votre projet est conforme aux dispositions générales du code de l’urbanisme. Elle est donc en général plus facile à obtenir et moins contraignante.
Les types de travaux nécessitant un permis ou une déclaration préalable
Le choix entre le permis de construire et la déclaration préalable dépend principalement de la surface créée ou modifiée par votre projet de travaux. Voici quelques cas concrets où un permis de construire vous sera très probablement demandé :
- Vous souhaitez une extension de votre habitat supérieure à 20 m² (surface de plancher ou emprise au sol).
- Vous désirez modifier les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment existant.
- Vous voulez changer la fonction d’un local (par exemple, transformer le rez-de-chaussée d’une maison en boutique).
Si par contre l’extension est inférieure à 20 m² ou encore que vos travaux ne changent pas l’aspect extérieur d’un bâtiment, la déclaration préalable suffira dans la majorité des cas.
Le rôle des documents d’urbanisme locaux
Votre projet doit obligatoirement respecter les règles fixées par les documents d’urbanisme locaux, notamment le plan local d’urbanisme (PLU) qui peut parfois être très contraignant. Il s’agit d’un document qui définit les orientations d’aménagement et les règles d’utilisation des sols sur le territoire d’une commune donnée. Il précise, par exemple, les zones constructibles, les hauteurs maximales des bâtiments, les distances à respecter entre les différentes constructions, les contraintes architecturales de la localité…
Mais ce n’est pas tout : en plus du PLU, vous devez également tenir compte de la réglementation applicable en matière d’environnement et de performance énergétique. Selon le type et la date de votre projet, vous devrez respecter les normes BBC (bâtiment basse consommation), RT2012 (réglementation thermique 2012) ou RT2020/RE2020 (réglementation environnementale 2020). D’où l’importance de faire appel à une entreprise de maçonnerie qualifiée et consciente de ces enjeux environnementaux afin que vous puissiez réduire votre empreinte carbone.
Les démarches pour obtenir un permis de construire
Pour demander un permis de construire, vous devez remplir un formulaire cerfa et le déposer en quatre exemplaires à la mairie du lieu du projet. Bon à savoir : aujourd’hui, il est possible de réaliser directement sa demande en ligne, ce qui vous évite de vous déplacer. Par ailleurs, vous devez aussi joindre avec votre dossier un plan de situation du terrain, un plan des façades et des toitures, une notice descriptive du projet ou encore une attestation indiquant que le projet respecte la réglementation thermique en vigueur.
Le délai d’instruction du permis de construire est généralement de deux mois pour une maison individuelle et ses annexes. Pour les autres projets, c’est plutôt de l’ordre de 3 mois. D’autre part, le permis de construire est délivré par le maire au nom de l’État. Il peut être accordé, refusé ou assorti de prescriptions. Celui-ci est valable trois ans, c’est pourquoi il vaut mieux réaliser la demande peu avant le début des travaux. N’oubliez pas de l’afficher de manière visible sur la voie publique pendant la durée du chantier !
Les conséquences potentielles d’un non-respect des réglementations d’urbanisme
Si vous réalisez des travaux sans permis de construire ni déclaration préalable ou si vous ne respectez pas les règles d’urbanisme applicables à votre projet, il en va sans dire que vous vous exposez à des sanctions. Celles-ci peuvent être administratives, c’est-à-dire un ordre d’interruption des travaux, un ordre de démolition ou encore une amende (qui peut aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros).
Cela peut également aller plus loin puisque des sanctions pénales existent aussi. Vous pourriez par exemple être condamné à verser une amende jusqu’à 300 000 euros, vous voir confisquer le terrain ou le bâtiment en question, avoir une peine d’emprisonnement avec sursis… Autant dire que vous avez tout intérêt à réaliser vos travaux dans les règles !