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Le dispositif Pinel offre plusieurs avantages aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf en France. En effet, en respectant ses conditions, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt significative sur les revenus générés à partir du bien concerné pendant plusieurs années. L’une de ses conditions concerne le loyer maximal que vous pouvez appliquer. Comment calculer un loyer en loi Pinel en 2023 ?
Calcul du loyer d’un appartement en loi Pinel 2023
Pour investir en loi Pinel, comme nous l’explique VINCI Immobilier qui est spécialisé dans les transactions immobilières, il est crucial de déterminer le loyer mensuel maximal que vous pourrez obtenir dans votre investissement locatif. Voici la formule que nous allons utiliser pour réaliser le calcul :
Loyer mensuel pinel = surface pondérée du bien immobilier x coefficient multiplicateur x plafond de loyer au m²
- Surface pondérée du bien immobilier. Elle doit être calculée avec la surface habitable et la moitié de la surface des annexes (Voir ci-dessous).
- Coefficient multiplicateur. Il va ajuster le loyer en fonction de la surface du bien. Il est de 1,2 si la surface est inférieure à 38 m². Au-delà, il se calcule avec la formule suivante : 0,7 + 19/surface habitable.
- Plafond de loyer au m². Correspond au loyer maximal au m² applicable. Il dépend de la zone où se situe le bien immobilier.
Voyons ensemble plus en détail les composants de cette formule, à travers un exemple d’appartement loi Pinel.
La surface pondérée
Imaginons que vous investissiez dans un appartement à Lyon dont la surface habitable est de 75m². L’appartement dispose également d’un balcon de 18 m² et d’un garage de 12m².
Nous avons déjà la surface habitable, reste maintenant à déterminer la surface des annexes. La loi Pinel pose des règles bien précises à ce sujet. Les seules surfaces annexes prises en compte sont les balcons, terrasses et loggias, plafonnées à 8m².
Une terrasse extérieure au logement dont le locataire serait le seul à en profiter pourrait être comptabilisée comme une surface annexe. En revanche, les garages, parkings, combles et caves sont exclus de l’équation. Il en va de même pour les sections des espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Ainsi, dans votre situation, la surface pondérée est la suivante :
75m² + (8m² x 0,5) = 79m²
Attention : parfois, la surface indiquée dans les documents prend en compte les murs, cloisons, ouvertures de portes et fenêtres, ainsi que les marches et cages d’escalier. Or, ces éléments ne peuvent pas être considérés dans ce calcul.
Coefficient multiplicateur
Ici, la surface est supérieure à 38m². Le coefficient multiplicateur sera donc :
0,7 + (19/79) = 0,94
Notez qu’un appartement de surface pondérée plus petite permet d’appliquer un coefficient multiplicateur plus élevé, et donc un loyer potentiellement plus favorable. Néanmoins, les appartements plus petits ont tendance à être plus exposés au risque de vacances locatives.
Calcul final du loyer Pinel 2023
Une fois la surface utile et le coefficient multiplicateur établis, il ne vous reste plus qu’à déterminer le plafond de loyer au m² pour procéder au calcul.
Cette année, les plafonds sont les suivants : 18,25 €/m² (zone A bis), 13,57 €/m² (zone A), 10,93 €/m² (zone B1) et 9,50 €/m² (zone B2/C).
Comprenez ainsi qu’avant d’investir, il est important de connaître la zone de sa commune.
En l’occurrence, Lyon se situe en zone A. Ainsi, le loyer maximal pour votre appartement s’établit à :
79m² x 0,94 x 13,57 = 1007,71 €
Rédactrice sur mediaseine.fr depuis plusieurs années, je suis spécialisée dans l’immobilier (achat, vente, location, marchands de biens, …), les travaux (isolation, gros œuvre, bricolage, …) et tous les sujets qui touchent à l’Energie. Pour me contacter ou contacter la rédaction, passez par la rubrique contact du site.